Strach i chciwość rządzą rynkiem nieruchomości

Marc Lebbe, Liebrecht & wooD

Strach i chciwość – to dwa najważniejsze słowa w świecie deweloperskim. Chciwość była napędem dla tego rynku w Polsce (i na całym świecie) w złotych latach 2004–2008. Deweloperzy i banki zapomnieli o wszystkich podstawowych zasadach rządzących rynkiem nieruchomości. Obecnie takim napędem jest strach. I znowu często zapomina się o sprawach zasadniczych.

Deweloper posiadający określony zasób wiedzy jest w stanie dość dobrze oszacować, jaka powinna być cena gruntu, jaka będzie cena budowy i jaki będzie pobierać czynsz (przy marginesie 15 proc. w dół lub w górę, w zależności od sytuacji na rynku), a co za tym idzie – za jaką cenę będzie w stanie sprzedać projekt. Jednakże istnieje jeden istotny czynnik znacznie trudniejszy do przewidzenia – terminy. Jak dużo czasu zajmie uzyskanie pozwoleń na budowę? Zależy to często (w szczególności na nowych rynkach) od kwestii leżących poza naszą kontrolą. Drogi dojazdowe, media, właściwy lub nieodpowiedni podział na strefy. Zdarzało się, że wystarczył 1 rok, byśmy uzyskali pozwolenie na budowę, ale prowadziliśmy też przedsięwzięcia, gdzie zajęło nam to 5 lat. I tu widać pierwsze zagrożenie. Banki i deweloperzy (częściowo) sfinansowali zakup gruntu i ruszyło odliczanie... Zegar się nie zatrzyma, dopóki kredyt nie zostanie spłacony. Ale kiedy można spłacić kredyt? Gdy budowa zostanie ukończona, a budynek wydzierżawiony lub sprzedany. I tutaj zaczyna się drugi problem z terminami. Kiedy zdobędziemy najemców? Ilu nam ich potrzeba, by przekonać bank do finansowania budowy? W okresie, gdy panowała chciwość, banki dawały kredyty bez umów typu pre-lease. I znowu rusza odliczanie... Ale co będzie, jeśli gospodarka zwolni i zacznie brakować najemców albo potencjalni nabywcy zaczną ciąć koszty? Od czasu ostatniego kryzysu znamy już odpowiedź na to pytanie: czynsze spadną, a w konsekwencji spadnie wartość rynkowa nieruchomości, o ile dana nieruchomość w ogóle będzie wydzierżawiona lub sprzedana. Wynik: deweloperzy nie są w stanie spłacić kredytów bankom i ogłaszają upadłość.

Obecnie rządzi czynnik strachu. Aby uniknąć wyżej opisanych problemów, lepiej nie dawać kredytów na nieruchomości. Taka wydaje się nowa polityka banków. Oczywiście takie rozwiązanie również się nie sprawdza, bo przecież banki też muszą zarabiać. A rynek przestawi się na obligacje prywatne, na gotówkę dostępną na niepublicznym rynku papierów wartościowych. Pozostaje pytanie, jak pieniądze te trafią na rynek nieruchomości?

W objęciach cyklu koniunkturalnego

Ostatecznie, aby podjąć się przedsięwzięcia, konieczne będzie posiadanie wystarczającej liczby papierów wartościowych, by nabyć grunt, sfinansować koszty wstępne z pozwoleniem na budowę włącznie oraz – wreszcie – by sfinansować całą budowę z takich funduszy. I dopiero jeśli deweloper zawrze wystarczająco dużo umów najmu (czyli odpowiednio zabezpieczy przepływ gotówki), będzie mógł refinansować część tych papierów wartościowych.
To świetne rozwiązanie dla banków, ponieważ znika problem terminów, ryzyka budowlanego i handlowego. Chyba że deweloperzy zaczną działać na niepublicznym rynku papierów wartościowych. Ale to rozwiązanie sprawdzi się tylko w przypadku graczy z dobrymi notowaniami i dużym doświadczeniem. W konsekwencji przetrwają wyłącznie najbardziej doświadczeni i najmocniejsi finansowo deweloperzy, popyt spadnie, a czynsze i zyski pójdą w górę. I koło się zamyka... A banki i mali czy nowi gracze zaczną być zazdrośni, wzrośnie ich chciwość i... patrz początek artykułu.

Złoty środek

Myślę (i mam nadzieję), że banki w Polsce podejmą działania będące kompromisem pomiędzy obydwoma powyższymi scenariuszami. Bez finansowania gruntów, bez finansowania budowlanego opartego w 100 proc. na spekulacjach, ale poprzez rozsądny system finansowania, w którym wystarczająca liczba umów dzierżawy czy typu pre-lease niezbędnych do spłaty odsetek kredytowych określi wysokość kredytu. Przy czym kwota ta może ulegać zmianom w trakcie budowy. Wysokość kredytu mogłaby wzrastać w zależności od zabezpieczonego przepływu gotówki.
W konsekwencji ryzyko byłoby znacznie niższe, a marże kredytowe mogłyby powrócić do normalnego poziomu. Miejmy nadzieję, że banki oferowałyby kredyty na dłuższy okres, tak jak robi się to na Zachodzie. Dla mnie pozbawione sensu jest oferowanie kredytów na okres do 5 lub 7 lat od momentu zakończenia budowy, ponieważ deweloperzy są wówczas zmuszeni do sprzedaży swych przedsięwzięć pod dużą presją. Spłata całości kredytu powinna trwać 20–25 lat. Wówczas właściciel nie musiałby sprzedawać nieruchomości natychmiast po jej odbiorze, ale mógłby dokonać tej transakcji w najkorzystniejszym momencie.
Bo – jak wiadomo – gdy jest się zmuszonym do sprzedaży, zawsze okazuje się, że jest to najgorszy moment.

Jak czekoladki?

Podsumowując, chciwość i strach nie mogą rządzić biznesem. Deweloper to prawdziwy zawód, o czym ludzie zdają się czasem zapominać. Mam przyjaciela prowadzącego firmę produkującą dobre belgijskie czekoladki. Kiedyś powiedziałem mu, że chyba zacznę robić to samo co on, bo wygląda na to, że ten biznes przynosi dobre pieniądze. Odpowiedział mi, że chyba zwariowałem, bo jego firma działa na rynku już od trzech pokoleń. Powiedział, że produkt trzeba znać, czuć i nim żyć. Czyż nieruchomości nie są w gruncie rzeczy takie jak te czekoladki?

Marc Lebbe, dyrektor zarządzający, Liebrecht & wooD

* Artykuł ukazał się w grudniowym wydaniu Magazynu Nieruchomości Komercyjnych THE CITY

Średnia ocena

Na podobny temat

Komentarze

Zaloguj się aby móc dodawać nowe komentarze.