Finansowanie nieruchomości komercyjnych: „No risk, no fun”

Analiza ryzyka projektu inwestycyjnego powinna obejmować wszelkie kwestie, które mogą mieć wpływ na podstawowe parametry inwestycji, czyli: czas, budżet i jakość. (fot. Fotolia)

Działalność biznesowa związana jest z ryzykiem. Wprawdzie nie da się go całkowicie wyeliminować, ale warto się zastanowić, jak je zminimalizować, bo bez profesjonalnej analizy czynników ryzyka na kredyt raczej nie ma co liczyć.

„No risk, no fun” – to motto biznesowe dr. Wendelina Wiedekinga, byłego prezesa koncernu Porsche, który wyprowadził firmę ze Stuttgartu znad skraju bankructwa. Mimo że modele biznesowe branży motoryzacyjnej dzieli od nieruchomości przepaść, pewne elementy prowadzenia biznesu są wspólne. Tak jest m.in. z przezwyciężaniem kryzysów. Bez pewnej dozy ryzyka trudno o sukcesy. Ważne jednak, żeby nie przesadzić i nie przekroczyć cienkiej granicy, za którą mamy już do czynienia z ryzykanctwem.
W tzw. złotych czasach finansowania nieruchomości wiele projektów komercyjnych było realizowanych z iście ułańską fantazją. Kryzys boleśnie doświadczył niejednego inwestora, a sytuacja, która nastała po upadku Lehman Brothers, przypomniała bankowcom, że istnieją takie słowa, jak „płynność” i „ryzyko”. To na nich oparta jest polityka finansowania nieruchomości, jaką znamy dzisiaj.

Gdzie szukać ryzyka
O ile kwestia płynności to wyzwanie głównie dla banków, to ryzyko niepowodzenia przedsięwzięcia inwestycyjnego biorą na barki obie strony – banki i inwestorzy. Warto więc wiedzieć, gdzie się ono czai. Zdaniem Łukasza Lorenckiego, konsultanta w grupie rynków kapitałowych Cushman & Wakefield, źródła ryzyka finansowania nieruchomości komercyjnych można podzielić na trzy podstawowe kategorie: związane z inwestorem, z nieruchomością i z rynkiem. Ryzyko związane z inwestorem jest szczególnie ważne w przypadku finansowania deweloperskiego, ponieważ nieruchomość stanowiąca zabezpieczenie kredytu nie generuje przepływów pieniężnych. Bank, zakładając, że zainwestowane środki będzie mógł odzyskać dopiero w momencie zakończenia budowy projektu i jego korzystnej sprzedaży, zmuszony jest poddać drobiazgowej analizie wiarygodność inwestora, jego doświadczenie i wielkość posiadanych środków finansowych.
Ryzyko związane z nieruchomością rośnie podczas finansowania inwestycyjnego. Jego przedmiotem jest nieruchomość generująca przychód z tytułu czynszu pozwalający na swobodną obsługę długu.

– Dzięki umiejętnemu zarządzaniu obiektem skutkującym brakiem pustostanów, właściwym doborem najemców i relatywnie długim okres trwania umów najmu. właściciel ma szerokie narzędzia kontroli poziomu tego ryzyka – radzi Łukasz Lorencki. Ryzyko rynkowe znajduje się natomiast poza wpływem tak banku, jak i inwestora.
– Wśród czynników ryzyka, z którymi mamy do czynienia obecnie, dominują konsekwencje kryzysu finansowego w Europie, np.: zadłużenie państw strefy euro, spadająca dynamika wzrostu gospodarek europejskich, ryzyko kursowe i inne. Poziom ryzyka oraz jego subiektywne odczuwanie przez inwestorów wpływa na aktywność inwestycyjną w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce – zauważa Krzysztof Olszewski, analityk w Instytucie Ekonomicznym Narodowego Banku Polskiego. Istnieją jednak instrumenty, które pozwalają na częściową ochronę. W trosce o zabezpieczenie się przed ryzykiem kursowym większość udzielanych kredytów inwestycyjnych jest denominowanych w euro – w tej właśnie walucie z reguły wyrażane są czynsze najemców.

– Banki coraz częściej zabezpieczają się również przed ryzykiem stopy procentowej, narzucając kredytobiorcom zakup instrumentów pochodnych, takich jak SWAP określający stałą stopę procentową czy CAP/COLLAR określający przedział, w ramach którego stopa odsetkowa może się zmieniać. Im lepiej pod kątem każdego z wymienionych obszarów ryzyka prezentuje się projekt, tym wyższy poziom kredytu w stosunku do wartości nieruchomości jest osiągalny i tym niższy jest koszt finansowania – dodaje ekspert Cushman & Wakefield.

Eksport ryzyka
Bardzo popularnym sposobem na ograniczenie ryzyka jest działanie w formule project finance. Takie rozwiązanie pozwala przesuwać ryzyko z poziomu spółki matki na firmy zajmujące się konkretną inwestycją i większość deweloperów wykorzystuje to.
– Pozyskanym kapitałem zasilają swoje spółki celowe, co w połączeniu z kredytem pozwala finansować projekty. Nie zawsze jednak jest to możliwe, zwłaszcza w przypadku mniejszych graczy. Czasami trzeba zabezpieczyć inwestycję również własnym majątkiem. Im mniejszy gracz, im mniej doświadczony, tym większe ryzyko podejmuje bank. Nic więc dziwnego, że zazwyczaj domaga się dodatkowych zabezpieczeń – uważa Marek Paczuski, associate director, dział doradztwa inwestycyjnego DTZ.

Działanie w formule project finance daje inwestorowi możliwość odseparowania konkretnego projektu od innych, szersze spektrum realizacji zysków, a także może ułatwiać pozyskanie kredytu. Banki również odnoszą korzyści, finansując takie projekty. Niezaprzeczalnym atutem jest dla nich możliwość pozaegzekucyjnego przejęcia kontroli nad projektem. Taką sposobność daje bankom instytucja zastawu rejestrowego na udziałach lub akcjach spółki celowej.

Selekcja bankowa
Bez względu na to, w jakiej formule będzie realizowany projekt, jeśli okaże się niezbędne finansowanie zewnętrzne, należy się przygotować na kompleksowe prześwietlenie inwestora, czyli tzw. due-diligence. Bank drobiazgowo sprawdzi płynność finansową inwestora i jego grupy kapitałowej, lokalizację projektu, a także sposób, w jaki inwestor zarządza ryzykiem oraz doświadczenie i wiarygodność jego kadry menedżerskiej. Pod lupą znaleźć się też mogą systemy rachunkowości, systemy informatyczne, zarządzanie zasobami ludzkimi, stan rozliczeń podatkowych i innych zobowiązań, poziom należności spornych, udzielone gwarancje, wartość zapasów, a nawet system planowania w danym przedsiębiorstwie. Kompleksowy due-diligence będzie też dotyczył nieruchomości i wszelkich umów towarzyszących projektowi. Instytucja finansująca sprawdzi wszelkie wpisy w księdze wieczystej nieruchomości oraz stan rozliczeń, np. z architektami czy z wykonawcami prac budowlanych.

Zabezpieczenia to podstawa
Jeśli due-diligence przebiegnie pozytywnie, przed udzieleniem kredytu bank z pewnością zażąda zabezpieczeń. Jako pierwszy nasuwa się na myśl wpis o kredycie do księgi hipotecznej nieruchomości. Poza wspomnianym już wcześniej zastawem na udziałach lub akcjach hipoteka jest podstawowym sposobem zabezpieczania kredytów. Oręż banków jest jednak znacznie większy. Mogą się one domagać także m.in.: poręczenia, gwarancji bankowych, utworzenia rachunków zastrzeżonych, podporządkowania pożyczek od spółki matki, umowy wsparcia projektu, zabezpieczenia na majątku wspólników spółki celowej (np. kaucje, blokady środków pieniężnych), umowy odkupu projektu czy klauzuli typu cross default (powiązania finansowego kilku projektów). Bank może też żądać od wspólników spółki celowej zobowiązania się, że do czasu pełnej spłaty kredytu nie dokonają bez jego zgody czynności, których celem byłoby ograniczenie kontroli nad spółką, np. zmiany w jej zarządzie czy sprzedaży udziałów. Inwestor również może starać się minimalizować ryzyko wystąpienia niepożądanych zdarzeń, które mogą się pojawić podczas przygotowania i realizacji przedsięwzięcia.

– Analiza ryzyka projektu inwestycyjnego powinna obejmować wszelkie kwestie, które mogą mieć wpływ na podstawowe parametry inwestycji, czyli: czas, budżet i jakość. Na te trzy podstawowe czynniki mogą także wpływać ryzyka środowiskowe oraz związane z bezpieczeństwem i higieną pracy. Zarządzanie ryzykiem polega na jego zdefiniowaniu, ocenie i określeniu prawdopodobieństwa wystąpienia niepożądanych zdarzeń, a następnie wdrożeniu działań mających na celu wyeliminowanie lub zminimalizowania danego ryzyka. Można je minimalizować dobrym przygotowaniem inwestycji. Im większa uwaga zostanie poświęcona etapowi przygotowania inwestycji, tym lepiej zabezpieczamy się przed wystąpieniem niespodziewanych wydarzeń – mówi Artur Dziubak, starszy kierownik ds.komercyjnych CREM, DTZ.
Trzeba być jednak świadomym, że największa nawet zapobiegliwość nie zagwarantuje, że wszystko da się przewidzieć. W innym przypadku prowadzeniem projektów inwestycyjnych mogłyby się zająć komputery, a z motta biznesowego dr. Wendelina Wiedekinga pozostałby tylko człon – „no fun”.

Tomasz Szpyt

Artykuł ukazał się w październikowym wydaniu Magazynu Nieruchomości Komercyjnych THE CITY

Średnia ocena

Na podobny temat

Komentarze

Zaloguj się aby móc dodawać nowe komentarze.