Rynek magazynowy podsumowanie roku 2010

Tulipan Park, Strykow

W 2010 roku popyt na nowoczesną powierzchnie magazynową kreowany był przede wszystkim przez firmy z sektora logistycznego, dystrybucyjnego oraz produkcyjnego, niemniej jednak nawet w tych sektorach, poza nielicznymi kontraktami na powierzchnię ponad 20 00 czy 30 000 mkw., pojedyncze umowy najmu nie przekraczały 10 00 mkw. – wynika z raportu przygotowane przez firmę Knight Frank Polska.

W ubiegłym roku na rynku magazynowym w Polsce obserwowane były jeszcze skutki kryzysu z przełomu lat 2008 i 2009. Dotyczyły one przede wszystkim ówczesnej niskiej aktywności deweloperów, którzy wstrzymywali realizację znacznej części projektów ze względu zarówno na obecną na rynku duża ilość powierzchni niewynajętej, jak i ograniczoną działalność banków finansujących inwestycje. W konsekwencji w ciągu 12 miesięcy 2010 roku w ośmiu największych obszarach koncentracji (Warszawa i okolice, Górny Śląsk, Polska Centralna, Wielkopolska, Dolny Śląsk, Trójmiasto, Kraków i Szczecin) zakończono budowę tylko około 235 00 mkw. powierzchni magazynowej (ok. 35 proc. podaży oddanej w 2009 roku). Na koniec 2010 roku łączne zasoby magazynowe w Polsce kształtowały się na poziomie niemal 6,6 mln mkw.

Pierwsze oznaki ożywienia działalności deweloperów zostały odnotowane pod koniec II kw. 2010 roku. W ciągu kolejnych kwartałów tego roku średnia kwartalna podaż w budowie przekroczyła 200 000 mkw. i była o około 40 proc. wyższa niż w analogicznych okresach 2009 roku.Szacuje się, iż znacząca część budowanej podaży (ponad 70 proc.) jest realizowana w systemie BTS (butli to suit) tj. jest dopasowana do indywidualnych preferencji najemców. Do działania na takich zasadach zmusiła deweloperów sytuacja na rynku kredytowym. W 2010 roku banki utrzymały zaostrzoną politykę udzielania finansowania budowy nowych projektów, wprowadzoną jeszcze w 2009 roku. Instytucje finansujące podniosły swoje wymagania dotyczące zarówno minimalnego wkładu własnego dewelopera, jak i wysokości minimalnego poziomu wynajęcia projektu na podstawie umów najmu typu pre-let. W konsekwencji takiego stanowiska podmiotów finansujących wiele projektów zaplanowanych na 2010 rok nie zostało rozpoczętych.

Zwiększenie aktywności deweloperów było bezpośrednią konsekwencją ożywienia wśród najemców – zarówno istniejących jak i nowych. Wolumen całkowitej powierzchni wynajętej w 2009 roku został już przekroczony w III kwartale 2010 roku a w ciągu całego 2010 roku wynajęto ponad 1,2 mln mkw. nowoczesnych magazynów. Około 15 proc tej powierzchni stanowiły umowy najmu na powierzchnię wybudowaną na zasadach BTS.

Pomimo ożywienia popytu na powierzchnie magazynowe oraz ograniczonego wolumenu nowo oddanej powierzchni w ciągu pierwszych trzech kwartałów 2010 roku obserwowano stabilizację wskaźnika dostępnej powierzchni magazynowej na poziomie około 17 proc. całkowitych zasobów, który dopiero w IV kwartale spadł do wartości 15,5 proc. Wielkość ta w zależności od obszaru koncentracji wahała się od około 5 proc. (w Wielkopolsce i Trójmieście) do 20 proc. (w Krakowie oraz w Warszawie i okolicach), natomiast w Szczecinie przekracza 80 proc. Pod koniec 2010 roku około 1 mln mkw. pozostawało niewynajęte i jeśli trend najmowania powierzchni na zasadach BTS utrzyma się, nie przewiduje się istotnego obniżenia tego współczynnika w ciągu najbliższych 12 miesięcy.

W 2010 roku wywoławcze stawki czynszów ustabilizowały się na poziomie około 3-4 euro/ mkw./ miesiąc w pozawarszawskich obszarach koncentracji oraz 4,25-6 euro/mkw./miesiąc w granicach stolicy. Szacuje się, że ze względu na istniejących na rynku znaczący wolumen niewynajętej powierzchni powyższe poziomy czynszów powinny utrzymać się na stałym poziomie. Efektywne stawki czynszu są dziś przeciętnie niższe o ok. 5-15 proc. od stawek ofertowych. Ponieważ deweloperzy konkurują ze sobą przede wszystkim czynszami, można oczekiwać, że w tych inwestycjach, które oferują najwięcej wolnej powierzchni w najbliższym roku obserwowana będzie silna presja zniżkowa na czynsze.

Średnia ocena

Na podobny temat

Komentarze

Zaloguj się aby móc dodawać nowe komentarze.