Największe wyzwania dla najemców z sektora nieruchomości magazynowych w 2012 r.

Łukasz Grupa, Senior Associate w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych Colliers International Poland.

Dla polskiego rynku nieruchomości przemysłowych rok 2011 okazał się lepszy od poprzedniego. Oddano 380 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, a wolumen zawartych transakcji wzrósł o 20 proc., zbliżając się do poziomu 1,8 mln mkw. - mówi Łukasz Grupa, Senior Associate w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych Colliers International Poland.

Regionami, które cieszyły się największym zainteresowaniem najemców i deweloperów, pozostały Górny Śląsk oraz Warszawa.W ubiegłym roku czynsze najmu powierzchni magazynowych utrzymywały się na stałym poziomie w ciągu wszystkich kwartałów, a niewielkie wzrosty zaobserwowaliśmy jedynie w regionach, w których współczynnik powierzchni niewynajętej był niski. Współczynnik ten spadł do ok. 11 proc. dla całego kraju, ale są regiony, gdzie jest on zdecydowanie niższy – np. w Poznaniu i na Górnym Śląsku nie przekracza on 6 proc. Najwyższy poziom pustostanów utrzymuje się na rynku szczecińskim – jest to ok. 20 proc. dostępnej powierzchni, ale trzeba zauważyć, że wartość ta i tak jest znacząco niższa niż rok wcześniej. Ponadto jest to nieduży rynek (istniejąca powierzchnia to ok. 42 tys. mkw.). Spodziewamy się, że w najbliższym czasie ilość niewynajętej powierzchni będzie nadal ulegać zmniejszeniu. Jest to efekt rozważnej polityki finansowej, która powoduje ograniczenie inwestycji spekulacyjnych. Deweloperzy preferują więc transakcje typu pre-lease i built-to-suit (powierzchnia dla najemcy budowana jest po podpisaniu umowy najmu), dzięki czemu ich ryzyko jest znacząco mniejsze.

Zakładamy, że taki trend będzie się utrzymywał. Dla najemców oznacza to, że w niektórych regionach czynsze mogą powoli wzrastać. Jednakże wobec dużej konkurencji wśród deweloperów nie spodziewamy się gwałtownych podwyżek. Ponadto dla najemców korzystny jest fakt, że deweloperzy nie unikają inwestycji w regionach, w których wcześniej nie budowano nowoczesnych obiektów do wynajęcia. Dzięki temu podmioty z dobrą, stabilną sytuacją finansową mogą otrzymać nowoczesny obiekt im dedykowany i wybudowany dokładnie według ich specyfikacji technicznej. Takie rozwiązanie przynosi wiele zalet, zwłaszcza dla tych najemców, którzy już na etapie pierwszych rozmów z deweloperami potrafią uwzględnić swoje plany rozwoju produkcji i zatrudnienia w perspektywie kolejnych kilku lat.

Większość umów najmu powierzchni przemysłowych nadal będzie zawieranych w centrach logistycznych budowanych na terenach zabezpieczonych wcześniej przez deweloperów. Ze względu na realizację inwestycji infrastrukturalnych miejsca te często zyskają kolejne atuty. Tym bardziej uważnie należy więc śledzić np. plany inwestycji drogowych, żeby inwestycja, jaką jest umowa najmu, była jak najbardziej korzystna. Potencjalny najemca powinien już na początku rozmów z deweloperem uwzględnić, jak w czasie najmu może się zmieniać zatrudnienie i obłożenie magazynu, aby odpowiednio dobrać obiekt do swoich wymagań. Jeśli najemca decyduje się na powierzchnię w specjalnie dostosowanym do swoich potrzeb obiekcie typu BTS, to musi wziąć pod uwagę, iż jest to zazwyczaj zobowiązanie długoletnie. Standardowe umowy najmu w tego typu nieruchomościach podpisuje się na okres ok. 10 lat. Ze względu na spadający współczynnik niewynajętej powierzchni najemca powinien liczyć się także z tym, że interesująca go przestrzeń magazynowa nie będzie dostępna od ręki. Znalezienie i przygotowanie odpowiedniego magazynu może być czasochłonne - kończy Łukasz Grupa, Senior Associate w dziale powierzchni logistycznych i przemysłowych Colliers International Poland.

Średnia ocena

Na podobny temat

Komentarze

Zaloguj się aby móc dodawać nowe komentarze.