Magazyny wg JLL: mniejszy popyt i więcej pustostanów

Panattoni BTS Lear w Legnicy

Polski rynek powierzchni magazynowych odczuł skutki spowolnienia gospodarczego. Wskaźniki popytu w 2012 r. okazały się dużo niższe niż w roku poprzedzającym, a deweloperzy w dalszym ciągu unikali projektów spekulacyjnych – wynika z najnowszego raportu Jones Lang LaSalle.

W całym 2012 r. wynajęto 1,35 mln mkw. powierzchni magazynowej, przy czym popyt netto (popyt brutto minus odnowienia umów) wyniósł 755 tys. mkw. W porównaniu z 2011 r. popyt brutto był niższy o 305 tys. mkw. Słabsze zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe wynikało przede wszystkim z faktu, że najemcy stali się bardzo ostrożni i niechętnie podejmowali decyzje o transakcjach.

Najemcy byli najbardziej zainteresowani obiektami zlokalizowanymi w okolicach Warszawy (395 tys. mkw. wynajętej powierzchni), w Polsce Centralnej (270 tys. mkw.), we Wrocławiu (211 tys. mkw.) oraz na Górnym Śląsku (200 tys. mkw.).

Wśród największych transakcji magazynowych ubiegłego roku należy wymienić umowy podpisane między: Leroy Merlin Polska a Panattoni (56 tys. mkw. w Panattoni Park Stryków; odnowienie najmu), DHL a Prologisem (33,8 tys. mkw. w Prologis Park Dąbrowa; nowa umowa) oraz firmami Lear i Panattoni (obiekt typu built-to-suit w Legnicy o powierzchni 32 tys. mkw.). 

Co ciekawe, sytuacja ekonomiczna miała wpływ nie tylko na wielkość, ale i na strukturę popytu pod względem branżowym.

W 2012 roku największy udział w popycie na powierzchnie magazynowe po raz kolejny mieli operatorzy logistyczni, którzy w 2012 r. wynajęli aż 653 tys. mkw., sporo powierzchni wynajmowały też firmy z branży motoryzacyjnej (129 tys. mkw.) i spożywczej (120 tys. mkw.).

Podpisane w 2012 roku nowe umowy (popyt netto) dotyczyły 755 tys. mkw., natomiast w ramach przedłużeń umów wynajęto 599 tys. mkw. Udział renegocjacji w popycie brutto wyniósł tym samym 44 proc. Rok wcześniej było to 40 proc.

Stabilny pozostawał poziom dostępnej powierzchni. Na koniec 2012 roku w całej Polsce niewynajęte pozostawało 713 tys. mkw. magazynów, a wskaźnik pustostanów wyniósł 10,1proc. (dla porównania, na koniec 2011 roku było to 11,2 proc.). Z uwagi na obecną sytuację ekonomiczną oraz wygasające w 2013  r. umowy najmu, które mogą nie ulec przedłużeniu, wskaźnik ten może wzrosnąć.

- Mimo odczuwalnego spadku popytu, najemcy nie powinni liczyć na to, że wzrośnie oferta powierzchni dostępnych od zaraz. Deweloperzy ograniczyli do minimum aktywność spekulacyjną – tłumaczy Tomasz Olszewski. - Ze względu na ograniczoną dostępność istniejących powierzchni, a także jej rozdrobnienie, firmy powinny odpowiednio wcześniej rozpocząć poszukiwania odpowiedniego obiektu i wziąć poważnie pod uwagę możliwość zlecenia deweloperowi budowy.

Na koniec 2012 roku w budowie było 222 tys. mkw. Najwięcej powierzchni powstawało we Wrocławiu (91 tys. mkw.), w okolicach Warszawy (43 tys. mkw.) oraz na Górnym Śląsku (36 tys. mkw.). Projekty spekulacyjne stanowiły w dalszym ciągu niewielką część nowych inwestycji – zaledwie 11,3 proc. budowanej powierzchni nie było zabezpieczone umową najmu (na koniec 2011 r. wskaźnik ten wyniósł 18 proc.).

Czynsze za powierzchnie magazynowe pozostały na niezmienionym poziomie. Różnice w stawkach potrafiły być jednak znaczące nie tylko między regionami, ale nawet lokalizacjami w ramach tego samego regionu. Zależało to w głównej mierze od wskaźnika pustostanów.

Stawki efektywne za magazyny zlokalizowane w granicach Warszawy wynosiły od 3,60 do 5,30 euro/mkw./miesiąc). Stosunkowo drogie były też powierzchnie w Krakowie (3,30 - 4,00  euro/mkw./miesiąc ) i Łodzi (2,80 - 3,85 euro/mkw./miesiąc).

Na niższe stawki mogą liczyć najemcy w parkach zlokalizowanych w okolicach dużych miast. Stawki dla okolic Warszawy wahały się między 2,20 a 2,80 euro/mkw./miesiąc. Podobnie atrakcyjne czynsze były oferowane w Polsce Centralnej (bez Łodzi): 2,10 - 2,60 euro/mkw./miesiąc. W innych regionach czynsze zaczynały się od 2,30 a kończyły na 3,40 euro/mkw./miesiąc.

Najbliższa przyszłość rynku stoi na razie pod znakiem zapytania. - Tempo rozwoju polskiego rynku magazynowego uwarunkowane jest aktualną kondycją gospodarczą kraju, która w 2012 r. uległa znacznemu osłabieniu. Zgodnie z prognozami ekonomistów, oznaki poprawy powinny pojawić się w drugiej połowie 2013 r. Jeśli przewidywania okażą się prawdą, to rynek magazynowy od razu skonsumuje efekty powrotu koniunktury – podsumowuje Tomasz Olszewski.

Zobacz pełen raport.

Średnia ocena

Na podobny temat

Komentarze

Zaloguj się aby móc dodawać nowe komentarze.