4.3 mld euro. inwestycji w magazyny w 1 połowie br. roku

Prologis Park Błonie II

Pierwsza połowa br. przyniosła zaledwie 3 proc. wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych, których przedmiotem były nieruchomości przemysłowe i logistyczne – wynika z najnowszego europejskiego Biuletynu Magazynowego Jones Lang LaSalle.

Czynniki takie jak destabilizacja gospodarcza w Europie i niska dostępność produktów inwestycyjnych na sprzedaż przesądziły o stagnacji w przepływach kapitałowych, których przedmiotem byłyby nieruchomości magazynowe. W szczególności drastycznie spadła aktywność inwestycyjna w tym sektorze w maju i czerwcu, czego skutkiem był słaby wynik w 2 kw. br. (12 proc.poniższej wyniku z 1 kw. br. lecz ogółem 5 proc. wzrost porównując rok do roku).

80 proc. wolumenu transakcji z 1 poł. 2011 r. (tj.3.5 mld €) przypadło na nieruchomości zlokalizowane w Europie Zachodniej potwierdzając tym samym preferencję inwestorów do lokowania kapitału na dojrzałych rynkach europejskich. Pomimo to, wartość transakcji w Europie Zachodniej była niższa o 7 proc. porównując do analogicznego okresu w ubiegłym roku, a ponadto silne spadki zanotowano na tak prężnych rynkach jak niemiecki (-32proc.) czy brytyjski (-24 proc.), a także norweski (-9 proc.). Również wysoki,40 proc. spadek wartości transakcji nastąpił w Europie Południowej, jednak tutaj na skutek zawirowań gospodarczych sytuacja jest znacznie trudniejsza i rokowania na przyszłość – gorsze. Znacznie lepsze wyniki zanotowano w Europie Środkowo-Wschodniej. Choć wartościowo transakcje w tym obszarze Europy(wyłączając Rosję) oscylują znacznie poniżej np. Europy Zachodniej, to procentowo wartość zawartych transakcji wzrosła o 82 proc. w porównaniu do 1poł. 2010 r. Co ciekawe, w tym samym czasie wolumen inwestycji w Rosji wzrósł ośmiokrotnie.

Na rynek inwestycyjny powróciły podmioty korzystające z międzynarodowych źródeł finansowania, które dokonały transakcji na łączną sumę 1.9 mld €, w porównaniu do 0.3 mld € w całym 2010 r. Obok krajów Europy Zachodniej (w tym przede wszystkim Wielkiej Brytanii i Niemiec), kapitał zainwestowany został w Czechach, Rosji, Włoszech i Hiszpanii. Głównym źródłem finansowania inwestorów brytyjskich, oraz w nieco mniejszym stopniu szwedzkich,niemieckich oraz norweskich pozostawał kapitał krajowy.

Chris Staveley, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych w Jones Lang LaSalle powiedział: “Mimo obiecującego początku 2011 r., niestabilna sytuacja gospodarcza wyraźnie zahamowała transakcje europejskiego sektora magazynowego. Podczas gdy rynek inwestycyjny Niemiec i części Europy Środkowo-Wschodniej pozostaje odporny na rynkową dekoniunkturę,niepewne prognozy gospodarcze oraz ograniczona liczba produktów inwestycyjnych mogą ograniczyć wolumen transakcji w drugiej połowie roku”.

Po utrzymującej się przez kolejne siedem kwartałów kompresji stóp kapitalizacji w odniesieniu do najlepszych nieruchomości magazynowych, ich poziom na koniec lipca pozostał stabilny kw-d-kw.Zarejestrowane stopy kapitalizacji na poziomie 7,40 proc., znajdują się o 10punktów bazowych poniżej wielkości średniej z ostatnich 10 lat. „Dalsza kompresja stóp kapitalizacji w 2011 r. może zostać ograniczona, pomimo pojedynczych przypadków niższych stóp kapitalizacji spowodowanych deficytem najlepszych produktów na głównych rynkach” - dodaje Chris Staveley.

Drugi kwartał 2011 r. był szóstym z kolei kwartałem, który upłynął pod znakiem wzmożonej aktywności po stronie najemców.Całkowity wolumen powierzchni wynajętej w pierwszej połowie roku wyniósł 8 mlnmkw. Wynik ten można przypisać stabilnemu wzrostowi zarejestrowanemu w Polsce i Rosji.

W pierwszej poł. 2011 r. do użytkowania oddano około 2 mln mkw. powierzchni magazynowych,  najmniej od początku spowolnienia gospodarczego. Wzrost zasobów powierzchni magazynowych zaczął nabierać tempa w 2kw. 2011 r. wraz z rosnącą liczbą transakcji typu BTS, budowanych na zlecenie konkretnego najemcy. Na początku czerwca 2011 r., w budowie znajdowały się obiekty o łącznej powierzchni 4,8 mln mkw., tj. najwięcej od początku dekoniunktury i o 29 proc. powyżej poziomu zarejestrowanego 12 miesięcy wcześniej.

Mimo rosnącej aktywności budowlanej, poziom pustostanów w pierwszej połowie 2011 r. spadł do około 10 proc., podczas gdy jeszcze sześć miesięcy wcześniej wynosił on około 12 proc.. Co więcej, wolumen powierzchni w trakcie realizacji pozostaje nadal poniżej pięcioletniej średniej w odniesieniu do wszystkich europejskich rynków magazynowych za wyjątkiem Belgii. Oczekujemy jednak, iż narastająca niepewność na rynku będzie wstrzymywać dalszy wzrost podaży.

Poziom czynszów w przypadku większości rynków europejskich pozostaje obecnie na niskim poziomie, niższym niż kilka lat temu. W odniesieniu do wielu rynków magazynowych luka podażowa wpłynęła na wzrost stawek czynszowych zarejestrowanych w pierwszej poł. 2011 r. Z uwagi na rosnącą niepewność gospodarczą dalsze presje zwyżkowe na czynsze w drugiej poł. 2011 r.wydają się mniej prawdopodobne w odniesieniu do większości rynków europejskich. 

Średnia ocena

Na podobny temat

Komentarze

Zaloguj się aby móc dodawać nowe komentarze.