Tu jesteś:

Rewitalizacja to biznes dla cierpliwych

Andrzej Kawalec, prezes Fenix Group

Choć Grupa Fenix posiada kilkanaście nieruchomości w najatrakcyjniejszych miejscach Warszawy, Łodzi i Wrocławia, nie bryluje w mediach. Powoli robi swoje, powoli, bo to trudny i czasochłonny biznes. O tym jak się przywraca do życia stare kamienice i czy w ogóle można na tym zarobić – mówi Andrzej Kawalec, prezes Fenix Group w rozmowie z Tomaszem Szpyt.*

Fenix Group funkcjonuje już na rynku od kilku lat. Co do tej pory udało się zrobić.

Zaczęliśmy naszą działalność 7 lat temu a niedawno oddaliśmy pierwsze odrestaurowane budynki. Procesy rewitalizacyjne trwają bardzo długo, zwykle 6-7 lat. W Łodzi udało nam się przywrócić świetność gmachowi Domu Polskiego Towarzystwa Kredytowego przy ul. Pomorskiej 21. Nasza pracę docenił konserwator zabytków i media - przyznały temu miejscu tytuł „Wnętrza roku 2011”. Zrewitalizowaliśmy też w tym mieście projekt rewitalizacji zabytkowej Przędzalni Braci Muehle, którą udało się zamienić w klimatyczne biura. Jednak większość projektów, które prowadzimy zlokalizowanych jest w centrum Warszawy. Obecnie trwają prace remontowe w trzech obiektach. Jednym z nich jest kamienica przy ul. Poznańskiej 16 o powierzchni ok. 3000 mkw. W tym momencie budujemy pod nią parking podziemny oraz prowadzimy inne prace renowacyjne, planujemy także powiększenie jej o nadbudowę. Na parterze znajdą się lokale usługowo-handlowe, a na wyższych kondygnacjach 30 mieszkań. Obiekt powinien być gotowy w II kw. 2014 r. Podobnie wygląda stan pracy w inwestycji przy oddalonej o kilkaset metrów ul. Hożej 50. To dawna tylna oficyna kamienicy, której front nie został odtworzony po wojnie. Dodaliśmy do niej dwa piętra od góry, razem daje to ok. 3500 mkw PUM-u. Ponadto powstanie tam dwupoziomowy parking podziemny. Ten obiekt powinien być gotowy pod koniec tego roku. Do naszych mniejszych nieruchomości należy budynek przy Górnośląskiej 7a o powierzchni ok. 1500 mkw., który zostanie przeznaczony na niewielkie mieszkania. Ponadto zakupiliśmy dużą kamienice przy ul. Noakowskiego 16. Miejsce dla siebie znalazły tam m.in. szkoła jogi, modna warszawska restauracja i klubokawiarnia. Swoje biura ma tam kancelaria prawna, agencja reklamowa i firma informatyczna. Realizacja projektu jest już zaawansowana i obiekt powinien być gotowy do końca 2014. Inwestujemy także po prawej stronie Wisły, m.in. kupiliśmy narożny budynek przy ul. Targowej 43 o powierzchni ok. 800 mkw. Obecnie na parterze mieści się Idea Bank. Powierzchnię na kondygnacjach powyżej planujemy zaadaptować na nieduże mieszkania, na każdym piętrze będzie 4 lub 5 lokali, a ich metraże będą wynosiły ok. 30 mkw.

Czy to już cały portfel Fenix Group?

Oczywiście, że nie. Po praskiej stronie Wisły Fenix Group ma kilka innych nieruchomości, głównie przy ul. Jagiellońskiej i Okrzei, a w centrum miasta przy m.in. ul. Koszykowej oraz ul. Tamka. Prowadzone tam prace rewitalizacyjne nie są jednak na zaawansowanym etapie, tak jak ma to miejsce w przypadku kamienic, o których mówiłem wcześniej.

Pod koniec 2012 r. firma kupiła też kamienicę przy ul. Targowej 21 na miejskim przetargu. Co się z nią stanie?

Praga to temat rzeka. Niedawno miasto podzieliło swój zasób lokalowy na trzy pule. Część trafi w ręce spadkobierców dawnych właścicieli. Pozostałe nadal będą należały do miasta lub Skarbu Państwa. Trzeba jednak będzie rozpocząć w nich gruntowne prace remontowe. Sfinansowanie ich, będzie możliwe bo zdecydowano się m.in. na sprzedaż części posiadanych nieruchomości, po zwolnieniu ich przez lokatorów. Jesteśmy zadowoleni, że to właśnie nam udało się kupić pierwszy budynek z serii przeznaczonych przez Ratusz do prywatyzacji. Obiekt stał pusty od 2003 r. Kamienica jest w fatalnym stanie, ale nie mamy zamiaru go burzyć, bo chcemy pracować na oryginalnej substancji. Muszę jednak przyznać, że nakłady na renowację będą przekraczały kilkukrotnie cenę, za którą kupiliśmy budynek. Wszelkie plany dotyczące tego obiektu będziemy uzgadniali z konserwatorem zabytków. Po rewitalizacji planujemy w nim usługi na parterze i małe mieszkania na kondygnacjach powyżej.

Kiedy posągi sów wrócą na dach kamienicy na roku ulic: Jagiellońskiej i Okrzei?

To jeden z najcenniejszych zabytków na Pradze wybudowany dla Księcia Bronisława Massalskiego w 1910 r. wg projektu Henryka Stifelmana. W 2010 r. kiedy weszliśmy w posiadanie tego obiektu, zaczęliśmy od najtrudniejszego czyli zabezpieczenia fundamentów, jeszcze kilka lat zaniedbań i nadawałby się do rozbiórki. Dzięki naszym wstępnym pracom udało się odświeżyć parter i wprowadzić pierwszego najemcę komercyjnego.
Czekamy, aż uzyskamy pozwolenie na rozpoczęcie prac w pozostałej części budynku. Trwa to już jakiś czas, ponieważ każdy detal rewitalizacji uzgadniany jest z konserwatorem zabytków. Chcemy dodać do zabytkowej architektury kilka nowoczesnych rozwiązań np. jedną lub dwie windy. Zastanawiamy się z konserwatorem jak to zrobić, aby nie uszkodzić historycznej wartości. Po zakończeniu remontu, w kamienicy znajdą się mieszkania, a partery zajmą lokale usługowe.

A sowy…?

Figury sów czekają na dogodny moment w magazynie. Wrócą na dach kamienicy przy ul. Okrzei 26 i to nie same, mamy jeszcze kilka niespodzianek w zanadrzu.

Kamienica naprzeciwko też należy do Fenix Group. Jest tam popularny pub w podziemiach, ale reszta się sypie. Kiedy to się zmieni?

Nasza druga kamienica przy Jagiellońskiej jest nieco mniejsza niż Dom Pod Sowami, jej powierzchnia to ok. 1200 mkw. posiada też mniej eksponowane partery. Planujemy tam usługi w przyziemiu, a wyżej mieszkania. Odświeżenia wymaga tak naprawdę cały narożnik, ale aby to zrobić niezbędna jest współpraca z urzędem miasta. Problemem jest kamienica na w południowo-wschodnim narożniku ulic: Jagiellońskiej i Okrzei, która należy do ratusza i od lat niszczeje. Do budynku nikt nie zgłosił roszczeń, a mimo to miasto nie ma żadnych planów rewitalizacyjnych, podobnie sytuacja wygląda z całym ciągiem zabudowań przy ul. Jagiellońskiej. Jeśli to się nie zmieni, nasza kamienica będzie odnowioną „samotną wyspą”, choć mamy nadzieję, że działania Fenix Group zainspirują władze do przeprowadzania rewitalizacji.

Skoro już mowa o nieruchomościach miejskich. Jak się Panu współpracuje z samorządem i konserwatorem zabytków?

Doceniam i cieszę się, że jest w Warszawie taki urząd jak konserwator zabytków. Jestem przekonany, że gdyby go nie było, miasto wyglądałoby dużo gorzej. Powiem więcej, konserwator chroni miasto przed nierzetelnymi inwestorami. Większość z nich nie ma cierpliwości do żmudnych prac renowacyjnych i idzie na skróty np. zostawiając tylko zabytkową elewację budynku i burząc wszystko w środku. Nie chcemy tak działać. Rozmowy z konserwatorem nie są łatwe, choć nie uważam, żeby były one trudniejsze niż z paryskim urzędem czy władzami każdego zachodnioeuropejskiego miasta, któremu zależy na estetyce budynków. Znacznie gorzej układa się współpraca ze wspólnotami. Często blokują inwestycje dla samego blokowania, a wiele protestów jest bezpodstawnych i ma znamiona szantażu ekonomicznego.

Pozostańmy przy tej kwestii. Wśród organizacji lokatorskich Fenix, mówiąc delikatnie, nie ma zbyt dobrej opinii. Dlaczego tak się dzieje?

Mamy kilkanaście budynków z czego 1/3 została kupiona z lokatorami. Tych obiektów  nie da się wyremontować z ludźmi wewnątrz. Owszem zdarzają się zadbane lokale, ale z reguły miasto po zgłoszeniu roszczeń właścicieli, którzy zostali wywłaszczeni na mocy tzw. dekretu Bieruta, nie inwestuje w remonty. Po latach, w wielu przypadkach, oddaje nieruchomość jako ruinę do tego z mieszkańcami komunalnymi. Często kupujemy nieruchomości od osób raczej starszych, które 10-20 lat walczyły o odzyskanie swojej własności, i których perspektywa remontu czy sprawy komunalne po prostu przerastają. Dzieje się tak ponieważ miasto nie ma usystematyzowanej koncepcji na to, jak rozwiązywać sprawy lokatorskie.

Organizacje lokatorskie podnoszą też zarzuty pod adresem Pana firmy…

Lokatorów przejmowanych przez nas nieruchomości można  podzielić na dwie grupy: ubogich i tych dobrze zarabiających. Ci drudzy wykorzystują system często płacąc jedynie 100 – 150 zł miesięcznie za czynsz w dużym mieszkaniu zlokalizowanym w centrum, robią to od lat i nie mają z tym problemu moralnego. Nie mamy problemu z powiedzeniem ludziom, których stać na wynajem mieszkania po rynkowych stawkach, że skończył się układ, w którym tkwili. Z kolei pierwsza grupa, to biedni ludzie, którym miasto pomaga, ale może to zrobić tylko na drodze prawnej czyli dopiero pod rygorem eksmisji. Rozumiemy, że jest to stresujące i staramy się pomóc wszystkim, którym możemy np. przy wypełnianiu stosownych dokumentów urzędowych. miasto, po zweryfikowaniu ich sytuacji, przyznaje lokale socjalne.

Nie „czyścicie” kamienic?

Ludzie znają takie historie i bardzo się stresują, gdy pojawia się nowy właściciel budynku. Podkreślam, że zawsze dbamy o to, aby nasi lokatorzy otrzymywali lokale zastępcze.

Kto finansuje Fenix Group?

Większość naszych inwestorów to obcokrajowcy: Francuzi, Belgowie, Niemcy, Szwajcarzy. Gwarantem finasowania działalności Fenix Group są moje i mojego biznesowego partnera oszczędności, które zainwestowaliśmy na tych samych warunkach, co inni udziałowcy. Z każdym wehikułem inwestycyjnym, a jest ich trzy – Polacy coraz bardziej przekonują się do lokowania środków w nasze przedsięwzięcia. Warszawa jest bogata, ale jej zamożni mieszkańcy o samym centrum nie mają dobrego zdania. Podróżują jednak i widzą, że Paryż i Londyn mają piękne śródmieścia, chociaż nie zawsze tak było. Jeszcze w latach 60. XX wieku serce Paryża wyglądało jak warszawska Praga. Z upływem lat zostało odnowione, ale taka zmiana to długa i żmudna ewolucja. Na tym opiera się nasz model biznesowy, nie działamy na masową skalę, nasi inwestorzy widzą wartość dodaną ochrony dziedzictwa narodowego.

Jak to działa?

Komercjalizacja zabytkowej kamienicy zabiera ok. 7 lat. Akcjonariusze, którym podoba się dany projekt, powierzają nam swoje pieniądze. Wiedzą, że kupujemy zabytkowe budynki w historycznych dzielnicach i godzą się na utrudnienia z tym związane. Zawsze nabywamy kilka obiektów, zwykle ok. 8. Płacimy za nie gotówką zebraną od inwestorów. Kredytem finansujemy dopiero remont. To pozwala nam utrzymywać bezpieczny poziom zadłużenia 50/50. Po zakończeniu projektu oddajemy akcjonariuszom pieniądze, a ci, którzy są jest zadowoleni z zysków, dają nam je na kolejny projekt. Biznes ten działa, choć nie obiecujemy wysokiej stopy zwrotu, proponujemy niższą marżę, za to bezpieczną.

Gdzie Fenix szuka okazji inwestycyjnych?

Inwestujemy głównie w Warszawie, bo ten rynek znamy najlepiej. Uważamy, że w tym mieście jest jeszcze sporo do zrobienia, bo przez lata niszczało.

* Wywiad ukazał się w kwietniowym wydaniu Magazynu THE CITY.

Średnia ocena

Na podobny temat

Komentarze

Zaloguj się aby móc dodawać nowe komentarze.

W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies. Kontynuując przeglądanie strony, wyrażasz zgodę na używanie przez nas plików cookies. Dowiedz się więcej tutaj. ×