Tu jesteś:

Raport EY: podsumowanie 2017 roku i prognozy na 2018

2017 to kolejny rekordowy rok na rynku nieruchomości komercyjnych. Miniony rok był także bardzo dynamiczny dla branży mieszkaniowej – mimo rosnących cen, popyt na nowe mieszkania przekroczył podaż. Według raportu firmy doradczej EY „Poland. The real state of real estate" to, co może wpłynąć na rynek nieruchomości w 2018 roku to z jednej strony zmiany w obszarze podatków, wprowadzenie zakazu handlu w niedziele, a z drugiej nowe technologie i zmieniające się zwyczaje oraz zachowania konsumentów i pracowników.

Jak wynika z raportu EY, na koniec 2017 roku podaż powierzchni biurowej w Warszawie i 6 największych aglomeracjach wyniosła 9,5 mln mkw. Mimo dominacji stolicy, w innych miastach bardzo dynamicznie rozwijają się centra usług wspólnych i badawczo-rozwojowe. Powierzchnie biurowe różnią się pod względem jakości, nowoczesności, a co za tym idzie atrakcyjności i poziomu czynszów. Niektóre starsze biurowce są zastępowane przez znacznie wyższe budynki zarówno pod względem wysokości jak i standardu. Inne z czasem zmieniają funkcję na mieszkalną lub hotelową. – Powierzchnia biurowa stała się bardzo istotnym czynnikiem w walce o talenty. Jest też bardzo istotnym kosztem operacyjnym, dlatego najemcy muszą zwracać uwagę na jej funkcjonalność, atrakcyjność i efektywność kosztową. Nowe budynki są nie tylko „zielone”, ale też tworzą przyjazne środowisko pracy i dodatkowo są wyposażone w nowe rozwiązania technologiczne takie jak sztuczna inteligencja, które poprawiają kreatywność, efektywność pracowników i bezpieczeństwo – mówi Anna Kicińska, Partner, Lider Grupy Rynku Nieruchomości EY w regionie CSE.

W 2017 roku powierzchnia handlowa zwiększyła się do 13,8 mln mkw. W tym czasie do Polski weszło ponad 30 nowych marek. Według ekspertów EY główną barierą dla międzynarodowych koncernów jest brak dostępnej powierzchni handlowej w najlepszych galeriach. – Rynek nieruchomości handlowych w wielu polskich miastach jest już dojrzały. Do 2020 roku ma powstać zaledwie kilka dużych projektów w większych aglomeracjach, później inwestycje na mniejszą skalę przeniosą się do małych i średnich miast. Rynek nieruchomości handlowych koncentruje się obecnie na jakości a nie ilości. Galerie handlowe się modernizują, zwiększają części gastronomiczne i rozrywkowe, żeby dopasować się do zmieniających zachowań klientów – mówi Anna Kicińska. – Żeby wyprzedzić konkurencję, galerie wykorzystują duże zbiory danych, internet rzeczy, sztuczną inteligencję i stawiają na wielokanałowość sprzedaży. W dużych aglomeracjach – a zwłaszcza w Warszawie – powstają centra łączące w sobie wiele funkcji – od mieszkaniowej, przez handlową, biurową po rozrywkową – dodaje. –To, co z pewnością wpłynie na dalszy rozwój tego sektora, to zakaz handlu w niedziele. Może się on przyczynić do spadku obrotów – także w innych branżach związanych z handlem, a co za tym idzie, do zmniejszenia wpływów do budżetu – mówi Piotr Woźniak, radca prawny w kancelarii EY Law.

W 2017 roku w Polsce oddano do użytku blisko 90 tys. mieszkań – to aż o 14,5 proc. więcej niż przed rokiem. Równocześnie wydano blisko 130 tys. pozwoleń na budowę – czyli o 1/5 więcej niż w 2016 roku. Jeszcze większy wzrost obejmował rozpoczęte budowy -  ich liczba wzrosła o 23,2 proc. w ujęciu rocznym. Mimo rekordowych wyników, popyt po raz pierwszy od 2013 roku przekroczył podaż, co m.in. przełożyło się na wzrost cen. W Warszawie wyniósł on 8,4 proc. Inne czynniki, które przełożyły się na wzrost cen, to rosnące koszty prac budowlanych a także coraz większa liczba projektów premium – zwłaszcza w Warszawie, Krakowie i Trójmieście.

- Od 1 stycznia br. spółki działające na rynku nieruchomości funkcjonują w zupełnie nowej rzeczywistości podatkowej. Ustawa zmieniająca regulacje dotyczące podatku dochodowego od osób prawnych zwana była przez Ministerstwo Finansów „ustawą uszczelniającą”, stąd wiele wprowadzonych nią rozwiązań obniży rentowność spółek działających na rynku nieruchomości - mówi Tomasz Ożdziński, Associate Partner, Lider Zespołu Podatkowego Grupy Rynku Nieruchomości EY.

Zmiana dotykająca specyficznie sektora nieruchomości to - wzbudzający wiele kontrowersji - nowy podatek od nieruchomości komercyjnych o wartości powyżej 10 mln zł, w kwocie 0,42 proc. W przypadku spółek generujących wystarczający dochód do opodatkowania, nowy podatek powinien być neutralny, gdyż spółka będzie mogła odliczyć dodatkową daninę od podatku wyliczonego na dotychczasowych zasadach. Niemniej jednak, duża część inwestorów generuje zysk z inwestycji dopiero w momencie sprzedaży nieruchomości, a na bieżąco realizuje niewielki dochód lub nawet stratę podatkową, stąd nowy podatek będzie dla nich realnym wydatkiem.

Z dniem 1 marca 2018 roku weszła w życie ustawa o ograniczeniu handlu w niedziele i święta oraz w niektóre inne dni. Warto podkreślić, iż sama ustawa nie zabrania otwierania centrów czy galerii handlowych. Zakaz dotyczy wyłącznie pojedynczych sklepów wykonujących handel. Wszelkie pozostałe punkty świadczące usługi, restauracje, kina, siłownie funkcjonujące na terenie placówki handlowej będą mogły być w dalszym ciągu otwierane w niedziele. - Praktyka pokaże, na ile opłacalne będzie otwieranie tych placówek w dzień wolny od handlu – zauważa Piotr Woźniak, radca prawny w kancelarii EY Law. - Z ostatnich doniesień wynika, iż organy państwowe będą miały łagodne podejście do przedsiębiorców prowadzących samodzielnie sklepy (np. będą mogli korzystać z pomocy rodziny), a wszelkie próby obejścia zakazy przez większe sieci (np. showroom’y) będą karane – dodaje. 

Od 2018 roku zmieniają się zasady uiszczania opłat rocznych za użytkowanie wieczyste nieruchomości w przypadku sprzedaży. Dotychczas obowiązek uiszczenia opłaty był dzielony proporcjonalnie na strony transakcji. Aktualnie, w przypadku zbycia prawa użytkowania wieczystego to na zbywcy będzie ciążył obowiązek uiszczenia opłaty w pełnej wysokości za cały rok.

Od 1 stycznia 2018 zmianie uległo kilkadziesiąt różnego rodzaju parametrów, jakie muszą zostać uwzględnione przy projektowaniu inwestycji. Dla przykładu należy wskazać, iż zgodnie z nowymi regulacjami:

  • minimalna powierzchnia mieszkania nie może być mniejsza niż 25 mkw. (w poprzednim stanie prawnym kwestia ta nie była uregulowana, ograniczenia dotyczyły wyłącznie minimalnych powierzchni niektórych pomieszczeń),
  • budowa budynku w odległości 1,5 m od granicy działki lub bezpośrednio przy tej granicy będzie możliwa wyłącznie wtedy, gdy plan miejscowy na to zezwala (przed nowelizacją budowa taka była możliwa również na podstawie decyzji o warunkach zabudowy, a ponad połowa inwestycji w Polsce jest realizowana w oparciu o decyzję o warunkach zabudowy),
  • zwiększeniu ulegną wymiary stanowisk postojowych, co może utrudnić deweloperom spełnienie norm określonych w planach miejscowych lub warunkach zabudowy.

Źródło: raport „Poland. The real state of real estate"

Średnia ocena

Na podobny temat

Komentarze

Zaloguj się aby móc dodawać nowe komentarze.

W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies. Kontynuując przeglądanie strony, wyrażasz zgodę na używanie przez nas plików cookies. Dowiedz się więcej tutaj. ×