Tu jesteś:

Okiem eksperta: drogie użytkowanie wieczyste

Karina Kreja, associate director w dziale doradztwa deweloperskiego CBRE

– Wzrasta podaż gruntów oddanych w użytkowanie wieczyste (UW). Dzieje się tak gdy dotychczasowa działalność, prowadzona na wartościowym gruncie, jest mało zyskowna. Ponieważ wraz ze wzrostem cen działek inwestycyjnych wzrosły roczne opłaty za UW, to w wielu przypadkach dotychczasowa działalność przestaje być opłacalna – mówi Karina Kreja, associate director w dziale doradztwa deweloperskiego CBRE.

Właściciele takich nieruchomości  poważnie rozważają ich sprzedaż. Jednak potencjalni kupujący również uważnie analizują opłaty, bo ich wysokość ma kluczowe znaczenie dla rentowności planowanej inwestycji. Atrakcyjność UW spada i w rezultacie obserwujemy rosnące rozróżnienie pomiędzy gruntami oddanymi w UW i własnością. – dodaje Karina Kreja.

Loading the player...

W ostatnich miesiącach jednym z istotnych stymulantów aktywności na rynku nieruchomości deweloperskich w dużych miastach Polski okazują się przeprowadzane od 2011 roku na dużą skalę przez administrację lokalną podwyżki rocznych opłat za użytkowanie wieczyste.

Karina Kreja dodaje: Podniesienie opłat za użytkowanie wieczyste było szeroko dyskutowane głównie z punktu widzenia interesów właścicieli lokali mieszkalnych (nieruchomości lokalowych) znajdujących się w budynkach położonych na gruncie w użytkowaniu wieczystym. Analogiczna sytuacja podmiotów gospodarczych, prowadzących swoją działalność na gruntach oddanych w UW pozostała mniej zauważona, a generuje ona poważne konsekwencje również na rynku nieruchomości komercyjnych. Dzieje się tak przede wszystkim w sytuacjach, gdy aktywność ekonomiczna prowadzona na danym gruncie jest niewystarczająco dochodowa, co zwykle idzie w parze z nieoptymalnym (tzn. nie odpowiadającym zasadzie najlepszego wykorzystania ang. ‘Highest and Best Use’) użytkowaniem tych terenów.

Wzrastająca podaż tego typu działek nie odpowiada jednak popytowi ze strony deweloperów obiektów komercyjnych. Bowiem potencjalni kupujący również muszą wkalkulować wysokie roczne opłaty za UW w swoje prognozy strumienia dochodów. Przy czym dla gruntów, gdzie plany miejscowe zezwalają na intensywną zabudowę ten dodatkowy koszt jest stosunkowo mniej znaczący – bo roczna jednostkowa opłata za UW może być rozłożona na kilkukrotnie większą powierzchnię najmu.

W praktyce rynek zaczyna rozróżniać pomiędzy prawami własności i UW. Przez ostatnie dwie dekady rozróżnienie to funkcjonowało słabo, a prawo UW gruntu choć jest prawem jedynie zbliżonym do prawa własności (np. dużo mocniejszym od ograniczonych praw rzeczowych), to przez wielu graczy było traktowane jako niemalże tożsame. Takie podejście jest nadal możliwe jedynie w stosunku do tych nieruchomości, dla których UW ustanawiane było na podstawie decyzji, a nie umowy, i konsekwencji tak ustanowione prawo UW zwykle nie zawiera innych dodatkowych ograniczeń (które z założenia powinna narzucać użytkownikowi umowa).

– Jako konsekwencji tej sytuacji oczekujemy, że otwarcie możliwości przekształcenia prawa UW we własność dla dużo większej grupy użytkowników wieczystych, w praktyce doprowadzi do większej liczby przekształceń oraz utrwali różnicę wartości pomiędzy tymi prawami. Możliwość przekształcenia, w intencji ustawodawcy stworzona przede wszystkim na potrzeby użytkowników wieczystych terenów przeznaczonych na cele mieszkaniowe, ale obecnie rozszerzona na wiele innych grup, będzie coraz częściej wykorzystywana również przez inwestorów komercyjnych. Dodatkowo uatrakcyjnia przekształcenie UW we własność możliwość rozłożenia ceny przekształcenia (różnicy pomiędzy prawem własności a prawem UW) na 20 rocznych rat, które w wielu przypadkach mogą okazać się niższe od rocznych opłat. – dodała Karina Kreja.

Średnia ocena

Na podobny temat

Komentarze

Zaloguj się aby móc dodawać nowe komentarze.

W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies. Kontynuując przeglądanie strony, wyrażasz zgodę na używanie przez nas plików cookies. Dowiedz się więcej tutaj. ×