Tu jesteś:

O rynku inwestycyjnym w tym i kolejnym roku

W 2014 r. wartość inwestycji w nieruchomości komercyjne wyniesie ok. 3 mld Euro, a w najlepszym przypadku może przekroczyć ubiegłoroczny poziom ok. 3.13 mld Euro. Największą transakcją sfinalizowaną w ostatnim kwartale, była umowa sprzedaży warszawskiego kompleksu biurowo-handlowego Plac Unii przez grupę Liebrecht & wooD i BBI Development na rzecz Invesco Real Estate za kwotę 226 mln euro, Z kolei niedawno Skanska poinformowała o sprzedaży swojego kolejnego projektu biurowego we Wrocławiu. Budynek o powierzchni najmu ok. 40 000 mkw., powstający przy Placu Dominikańskim trafi w ręce Union Investment w czwartym kwartale przyszłego roku.

Mimo że rok jeszcze się nie skończył, to już można powiedzieć, że pod względem wartości transakcji w sektorze biurowym jest on najlepszym od 2006 r., a pod względem wartości transakcji w sektorze przemysłowo-magazynowym najlepszym w całej jego historii w Polsce.

O ile w poprzednich latach największą grupą inwestorów niezmiennie były fundusze niemieckie, o tyle w tym roku po raz pierwszy od 2011 r. na czoło wysunęły się podmioty z kapitałem amerykańskim, osiągając prawie 40 proc. udział w rynku. Za zmianę układu sił w dużej mierze odpowiedzialny jest nowy gracz na naszym rynku – Starwood, który nabył Łopuszańska Business Park, T-Mobile Office Park oraz Katowice Business Point od Ghelamco oraz Quattro Business Park w Krakowie od grupy deweloperskiej Buma. Dwa inne amerykańskie fundusze: Blackstone oraz Prologis były szczególnie aktywne w sektorze magazynowym, przeprowadzając w sumie pięć transakcji o łącznej wartości ok. 310 mln Euro. Za sprawą największego polskiego ubezpieczyciela – Grupy PZU, 2014 r. może być również przełomowy pod względem aktywności polskich inwestorów na rynku inwestycyjnym. W pierwszym tygodniu grudnia fundusz „PZU Fundusz Inwestycyjny Zamknięty Sektora Nieruchomości 2” zakupił bowiem portfel magazynowy Panattoni za 140 mln Euro, co było największą pojedynczą transakcją polskiej grupy kapitałowej na rynku inwestycyjnym.

W sektorze biurowym zawarto dotychczas transakcje o łącznej wartości 1.59 mld Euro, co stanowi 33 proc. wzrost w porównaniu do całego ubiegłego roku. Do najważniejszych przyczyn tak wysokiej popularności tego sektora należą: wysoki popyt na atrakcyjne nieruchomości w Warszawie i największych miastach wojewódzkich oraz dostateczna podaż obiektów spełniających te kryteria. W porównaniu z poprzednimi latami wartość transakcji wzrosła we wszystkich monitorowanych przez nas segmentach rynku: lokalizacjach centralnych w Warszawie, lokalizacjach poza centrum Warszawy oraz w miastach regionalnych.

Szczególnie zauważalnym trendem jest rosnące zainteresowanie miastami regionalnymi, gdzie wartość transakcji w porównaniu z ubiegłym rokiem zwiększyła się o 100 proc., osiągając poziom prawie 370 mln Euro. Wobec rosnącego poziomu pustostanów w Warszawie oraz ekspansji najemców sektora BPO poszukujących dużych powierzchni w miastach regionalnych, ilość transakcji biurowych poza stolicą rośnie. Obok Warszawy największą popularnością cieszą się Kraków (pięć transakcji w 2014 r., w tym m.in. Quattro Business Park, Centrum Biurowe Lubicz, Kapelanka 42) oraz Wrocław (trzy transakcje, w tym m.in. Green Day, Aquarius II czy Quattro Business Forum).

W 2015 r. popyt na atrakcyjne nieruchomości biurowe powinien jeszcze się zwiększyć, natomiast powtórzenie wyniku z 2014 r. będzie uzależnione od dostatecznej podaży spełniających te kryteria nieruchomości, co zwłaszcza w Warszawie, gdzie stopa pustostanów rośnie, może być trudne do spełnienia.

W 2014 r. wartość transakcji na rynku inwestycyjnym nieruchomości handlowych spadła o ok. 55 proc. w porównaniu z poprzednim rokiem, mimo zawarcia kilku znaczących transakcji, takich jak zakup Poznań City Center przez konsorcjum inwestorów ECE oraz Resolution za ok. 225 mln Euro, nabycie Focus Mall Bydgoszcz przez Atrium za 122 mln Euro czy sprzedaż Galerii Mazovia w Płocku na rzecz CBRE Global Investors. W porównaniu z poprzednim rokiem było jednak zdecydowanie mniej transakcji o wartości powyżej 100 mln Euro, w związku z czym ogólny wolumen transakcji spadł tak wyraźnie. Podstawową przyczyną spadku aktywności inwestycyjnej była niska podaż atrakcyjnych obiektów w największych miastach, które z reguły osiągają najwyższe ceny tak pod względem wartości nominalnej, jak i stopy kapitalizacji. W związku z ograniczoną ofertą w dużych ośrodkach miejskich zainteresowanie inwestorów przenosi się na miasta od 100 do 500 tys. mieszkańców, co obrazuje sprzedaż centrów handlowych w Płocku i Bydgoszczy. Przewidujemy, że w 2015 r. ten trend jeszcze się nasili.

Osiągając poziom 706 mln Euro, sektor magazynowo-logistyczny osiągnął historyczny rekord, przewyższając najlepszy dotąd 2012 r. aż o 60 proc. Jest to również pierwszy raz w historii, kiedy ten sektor prześcignął sektor handlowy, stając się drugim pod względem wielkości sektorem rynku inwestycyjnego. Wysoka aktywność inwestorów jest pochodną wyjątkowo dobrej koniunktury na rynku najmu, którego znaczenie, wraz z ugruntowywaniem się Polski jako regionalnego centrum dystrybucyjnego, rośnie. Ze względu na stabilny poziom stawek czynszu oraz premię w wysokości ok. 100-150 punktów bazowych w stopach kapitalizacji dla najlepszych obiektów w porównaniu z najatrakcyjniejszymi nieruchomościami handlowymi oraz biurowymi, inwestorzy tak chętnie kupują magazyny. Największymi graczami na rynku były dwa amerykańskie fundusze: Blackstone, który nabył portfel 5 parków magazynowych od Panattoni/Pramerica, a także portfel 7 parków magazynowych od Standard Life, a także Prologis, który w trzech transakcjach kupił centralny magazyn Castoramy, Prologis Park Gliwice oraz Prologis Park Warszawa-Żerań. Za największą pojedynczą transakcją stał jednak polski inwestor – PZU, który kupił portfel 5 parków magazynowych Panattoni za ok. 140 mln Euro.

W przyszłym roku zainteresowanie inwestorów będzie równie silne, jak obecnie. Jednak, podobnie jak w przypadku pozostałych sektorów, utrzymanie dotychczasowej aktywności inwestycyjnej będzie zależało od dostatecznej podaży atrakcyjnych nieruchomości.

Źródło: Łukasz Lorencki, Starszy Konsultant, Grupa Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield

Średnia ocena

Na podobny temat

Komentarze

Zaloguj się aby móc dodawać nowe komentarze.

W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies. Kontynuując przeglądanie strony, wyrażasz zgodę na używanie przez nas plików cookies. Dowiedz się więcej tutaj. ×