Tu jesteś:

Grunty inwestycyjne w Polsce okiem eksperta

Grzegorz Woźniakowski,associate director w dziele wycen firmy CBRE

Po latach spowolnienia, liczba transakcji nieruchomościami gruntowymi stopniowo wzrasta. Jakimi gruntami są zainteresowani nabywcy, jakie oferty są dostępne na rynku? Jak kształtują się ceny działek i jak rzeczoznawcy podchodzą do określenia wartości działki? Najnowsza publikacja firmy CBRE stara się odpowiedzieć na te pytania.

Aktualnie liczba transakcji nieruchomościami gruntowymi stopniowo wzrasta, choć ciągle jest niższa niż w latach 2005 – 2008. W odróżnieniu od wcześniejszego okresu, zainteresowanie deweloperów skupia się przede wszystkim na najbardziej atrakcyjnych działkach przeznaczonych pod projekty o średniej wielkości. Bardzo duże grunty inwestycyjne sprzedają się okazjonalnie, z uwagi na konieczność zaangażowania znacznego kapitału. Zauważalną zmianą w stosunku do lat 2005 - 2008 jest bardziej zachowawcze podejście inwestorów przy wyborze nieruchomości gruntowych oraz dużo bardziej szczegółowa analiza możliwości ich zabudowy.

– Określając atrakcyjność nieruchomości, inwestorzy postrzegają ją dwojako: nie tylko poprzez wartość jednostkową mkw. działki, ale przede wszystkim poprzez wartość w przeliczeniu na mkw. powierzchni mieszkalnej (lub najmu) w planowanej inwestycji. Ten parametr ma bowiem decydujące znaczenie przy określaniu opłacalności inwestycji. – powiedział Grzegorz Woźniakowski,associate director w dziele wycen firmy CBRE.

 W sektorze gruntów biurowych szczególnie cenione są centra dużych miast, szczególnie Warszawy i najdynamiczniejszych miast regionalnych (Kraków, Wrocław). Najwyższe ceny osiągane są w centrum Warszawy, czyli tam, gdzie stawki czynszu są najwyższe. Ceny w przeliczeniu za mkw. działki mogą być bardziej zróżnicowane, w zależności od jej charakterystyki.

W segmencie terenów przeznaczonych pod handel, największym zainteresowaniem cieszą się grunty w lokalizacjach, gdzie konkurencja jest stosunkowo słaba, czyli tam gdzie podaż nowoczesnych obiektów handlowych jest mała. W tym segmencie szczególnie cenione są tereny, dla których obowiązują ważne pozwolenia planistyczne, czynnik ten odgrywa większą rolę niż w pozostałych sektorach.

Wśród nabywców gruntów przeznaczonych pod obiekty magazynowe największym zainteresowaniem cieszą cię lokalizacje w pobliżu zarówno istniejących jak i planowanych dużych węzłów autostradowych, w sąsiedztwie dużych miast, np. Stryków k. Łodzi, Gądki k. Poznania, Górny Śląsk, okolice Warszawy (Ożarów, Pruszków).

Według eksperta CBRE najbardziej poszukiwane grunty pod deweloperskie projekty mieszkaniowe znajdują się w cenionych lub dynamicznie rozwijających się dzielnicach mieszkalnych – w Warszawie są to Mokotów, Żoliborz, Wola. Atrakcyjna działka powinna znajdować się w sąsiedztwie terenów zielonych, mieć dobrą komunikację z centrum miasta, ale nie znajdować się bezpośrednio przy głównej drodze. Deweloperzy pozostają nadal zainteresowani gruntami pod projekty mieszkaniowe w Krakowie i Trójmieście, ale potencjał tego sektora w innych miastach Polski oceniany jest bardziej krytycznie.

Rozbieżność cenowa pomiędzy bardzo dobrymi a średniej jakości gruntami znacznie wzrosła w stosunku do okresu przed kryzysem. Najlepsze grunty w centrum dużych miast wręcz utrzymały swą wartość, podczas gdy przeceny mniej atrakcyjnych gruntów sięgają nawet kilkudziesięciu procent. Pozytywny wpływ na zapotrzebowanie może mieć zauważalny w ostatnich latach spadek kosztów budowy, jednakże czynnikiem hamującym popyt nadal jest trudność w uzyskaniu finansowania – poza spełnieniem ostrych kryteriów kredytowych inwestor przeważnie musi też sam sfinansować zakup gruntu, kredyt pokrywa jedynie koszt budowy.

– Jednocześnie obserwujemy wzrost podaży gruntów spowodowany wyprzedawaniem nieruchomości przez duże spółki Skarbu Państwa (PKP, Poczta Polska) oraz użytkowników wieczystych prowadzących mało dochodową działalność na gruntach wysokiej jakości, którzy nie są w stanie pokrywać opłat za użytkowanie wieczyste po ich znacznych podwyżkach z lat 2011-2012. – dodaje Woźniakowski.

 Grunty_inwestycyjne_-_ceny_gruntow_w_Polsce_Okiem_Experta_1 [533,77 kB]
Średnia ocena

Na podobny temat

Komentarze

Zaloguj się aby móc dodawać nowe komentarze.

W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies. Kontynuując przeglądanie strony, wyrażasz zgodę na używanie przez nas plików cookies. Dowiedz się więcej tutaj. ×