Tu jesteś:

Podatek od przychodów z budynków

Michał Pacyga, Legal counsel, Tax advisor, Manager, Transaction Tax, EY 

W tym roku weszły w życie istotne zmiany do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej „ustawa PIT”), ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (dalej „ustawa CIT”) oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne[1], na mocy których m.in. został wprowadzony tzw. minimalny podatek od nieruchomości komercyjnych. Powyższe regulacje w sposób istotny wpłynęły na szeroko rozumianą branżę nieruchomości. Pomimo, że praktyka stosowania nowych przepisów nie jest jeszcze w pełni ukształtowana, resort finansów opracował już propozycję ich modyfikacji. Kolejne zmiany będą obowiązywać od przyszłego roku.

Już od 1 stycznia 2018 podatnicy, którzy posiadają określone nieruchomości komercyjne w postaci budynków biurowych oraz budynków handlowo-usługowych, których wartość początkowa przekracza 10 mln zł zostali objęci minimalnym podatkiem dochodowym. Celem takiego rozwiązania było zapobieganie optymalizacji podstawy opodatkowania poprzez generowanie nadmiernych kosztów podatkowych przez podmioty posiadające nieruchomości komercyjne.

Od samego początku przepisy te budziły istotne wątpliwości. W szczególności, wątpliwe było, czy nowe regulacje nie wprowadzają de facto nowego podatku majątkowego mającego na celu ochronę krajowego rynku przed  podmiotami z zagranicy, mającymi większe zaplecze finansowe. Ze względu na określenie minimalnych progów wartości nieruchomości, od przekroczenia których uzależniona jest aktywacja tzw. minimalnego opodatkowania i ograniczenie zakresu przedmiotowego tego podatku wyłącznie do konkretnych rodzajów nieruchomości Komisja Europejska (dalej „KE”) postanowiła wszcząć postępowanie w sprawie niedozwolonej pomocy publicznej. Między innymi z tego też powodu ustawodawca postanowił zmienić regulacje w zakresie podatku minimalnego m.in. poprzez rozszerzenie zakresu przedmiotowego także na inne kategorie budynków.

W wyniku czerwcowej nowelizacji, podatkiem minimalnym (nazwanym obecnie podatkiem od przychodów z budynków) zostaną objęte nie tylko „potencjalne” przychody generowane przez budynki stricte komercyjne (jak sklepy, galerie handlowe i budynki biurowe) jak to było dotychczas, ale także przychody generowane przez wszystkie budynki znajdujące się w środkach trwałych danego podatnika, które zostały oddane w całości albo w części do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub innej umowy o podobnym charakterze. Spod opodatkowania minimalnym podatkiem wyłączono wprost jedynie budynki mieszkalne wzniesione w ramach programów rządowych i samorządowych dotyczących budownictwa społecznego oraz budynki wynajmowane w ramach tzw. najmu prywatnego. W konsekwencji, podatkiem minimalnym zostały obecnie objęte wszelkiego rodzaju budynki w tym także budynki mieszkalne poza dwoma wyjątkami opisanymi powyżej.

Na mocy nowych przepisów przy ustalania podstawy opodatkowania podatkiem minimalnym pod uwagę będzie brana łączna wartość początkowa wszystkich budynków stanowiących własność podatnika w danym miesiącu. Ustalona w ten sposób wartość potencjalnego przychodu będzie następnie pomniejszana o kwotę wolną (wynoszącą 10 mln zł). Co istotne, jeśli łączny udział oddanej do używania powierzchni użytkowej budynku nie będzie przekraczał 5% całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku, jego wartości początkowej nie należy uwzględniać w podstawie opodatkowania.

W świetle nowych przepisów kwestią o fundamentalnym znaczeniu będzie to, czy dany budynek lub jego część zostanie wynajęta.  W sytuacji, gdy do używania na podstawie umowy najmu zostanie oddana tylko część budynku, podatnik będzie zobowiązany do zapłacenia podatku od przychodów tylko od wynajętej części. Powyższe warunki w korelacji z wprowadzonym wyłączeniem spod opodatkowania budynków wykorzystywanych przez podatnika dla potrzeb własnej działalności co do zasady podkreślają dochodowy (a raczej przychodowy) a nie majątkowy charakter podatku minimalnego i jednocześnie likwidują istniejąca lukę skutkującą opodatkowaniem podmiotów, które nie czerpią finansowych korzyści z posiadanego majątku nieruchomego.

Zmianie nie uległa stawka podatku. Dalej będzie ona wynosiła 0,035% podstawy opodatkowania miesięcznie, czyli 0,42% rocznie. Nadal będzie można również odliczyć kwotę podatku od przychodów z budynku od zaliczek PIT lub CIT. W przypadku, gdy podatek zostanie zapłacony, ale nieodliczony od zaliczek, będzie istniała możliwość odzyskania go w zeznaniu rocznym.

Nowością jest wprowadzenie możliwości wystąpienia przez podatnika z wnioskiem o zwrot zapłaconego w ciągu roku i nieodliczonego podatku minimalnego. Zwrot zostanie dokonany pod warunkiem, że dochód lub strata z bieżącej działalności oraz kalkulacja podatku minimalnego dokonana przez podatnika była prawidłowa a podatnik działał na warunkach rynkowych. Przy czym nawet jeżeli organ podatkowy określi zobowiązanie podatkowe lub stratę podatnika w innej niż zadeklarowana wysokości, zwrot podatku minimalnego będzie przysługiwał podatnikowi jeżeli oczywiście na skutek takiego określenia wartość zobowiązania podatkowego podatnika będzie niższa niż suma wpłaconego podatku minimalnego. Przepisy nie precyzują jednak w jakim trybie organy podatkowe będą dokonywać przedmiotowego określenia. Zdaje się, że w tym celu będzie konieczne wszczęcie postępowania podatkowego, które zostanie następnie zakończone ostateczną decyzją wymiarową. Otrzymanie zwrotu nadpłaconego podatku może zatem wiązać się z wielomiesięcznym i nierzadko kosztownym postępowaniem podatkowym.

Co istotne, korzystne dla podatników nowe rozwiązania w postaci możliwości zastosowania proporcji w zależności od powierzchni wynajętego budynku do całej jego powierzchni oraz możliwości wystąpienia z wnioskiem o zwrot zapłaconego podatku minimalnego mają moc wsteczną, tj. podatnicy będą mogli je zastosować już przy rozliczaniu podatku minimalnego za bieżący rok podatkowy.

Dodatkowo, w celu uszczelnienia przepisów wprowadzono tzw. małą klauzulę przeciwko unikaniu opodatkowania, na mocy której organ podatkowy będzie miał prawo zakwestionować zastosowane przez podatników rozwiązania, które miałyby na celu uniknięcie zapłaty podatku i byłyby dokonane bez uzasadnionych przyczyn ekonomicznych. W szczególności będzie dotyczyło to nieuzasadnionego ekonomicznie przeniesienia własności lub współwłasności budynku lub nieuzasadnionego ekonomicznie oddania budynku lub jego części w leasing finansowy.

Jak wynika z uzasadnienia ustawy nowelizującej, omawiane zmiany zostały wprowadzone w celu przeciwdziałania agresywnej optymalizacji podatkowej stosowanej przez duże podmioty gospodarcze, co w konsekwencji ma przyczynić się do zwiększenia konkurencyjności mikro oraz małych przedsiębiorców. Niewątpliwie nowe przepisy dotyczące podatku minimalnego porządkują w pewien sposób dotychczas obowiązujące regulacje, wprowadzając bardziej przejrzyste zasady opodatkowania oraz wyłączając spod opodatkowania podmioty, które na gruncie poprzednich przepisów były „karnie” objęte dodatkowym podatkiem bez względu na osiągane przez siebie wyniki. Nie zmienia to jednak faktu, że na gruncie nowych przepisów podatkiem minimalnym nadal mogą zostać objęci podatnicy nie mający nic wspólnego z szeroko rozumianą branżą nieruchomości ani tym bardziej agresywną optymalizacją podatkową (np. wynajmujący część swoich zasobów nieruchomościowych okazjonalnie). Oczywiście takiemu stanowi rzeczy ma przeciwdziałać wprowadzona możliwość otrzymania zwrotu nadpłaconego podatku, niemniej jednak instytucja ta może okazać się jedynie teoretycznym rozwiązaniem, tym bardziej, że będzie ona wiązała się najprawdopodobniej z koniecznością przeprowadzenia nierzadko skomplikowanego postępowania podatkowego.

O tym czy „podatek minimalny” odniesie spodziewany skutek w postaci zwiększenia konkurencyjności polskich – mniejszych firm i jednocześnie nie zahamuje poziomu inwestycji nieruchomościowych w Polsce dowiemy się dopiero po pewnym czasie funkcjonowania nowych regulacji. Wydaje się jednak, że ciągła modyfikacja tych przepisów nie sprzyja założonemu przez ustawodawcę celowi.

[1] Dz. U. 2017 r. poz. 2175.

Średnia ocena

Na podobny temat

Komentarze

Zaloguj się aby móc dodawać nowe komentarze.

W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies. Kontynuując przeglądanie strony, wyrażasz zgodę na używanie przez nas plików cookies. Dowiedz się więcej tutaj. ×