Ukraina – utracony raj?

W 2007 roku największe firmy analityczne prognozowały spektakularny, w perspektywie kilku lat, boom na ukraińskim rynku centrów i sieci handlowych. Miał temu sprzyjać ponad 20-proc. Wzrost handlu detalicznego, prawie 50 mln potencjalnych klientów, rosnące dochody mieszkańców wielkich ukraińskich miast, a także bardzo słabo nasycony rynek obiektów handlowych. Dzisiaj światowy kryzys i wewnętrzne problemy gospodarczo-polityczne Ukrainy doprowadziły do niemal zupełnego zaniku inwestycji. A rynek, który jeszcze kilkanaście miesięcy temu był uważany za ziemię obiecaną, praktycznie nie istnieje.

Głód powierzchni handlowej
Na tle innych krajów regionu Europy Środkowo- Wschodniej rynek nowoczesnej powierzchni handlowej na Ukrainie jest wciąż słabo rozwinięty i koncentruje się w kilku największych miastach. Sytuację najlepiej obrazuje to, co dzieje się w Kijowie. Według danych DTZ, na koniec października 2009 roku istniało tu 741,3 tys. mkw. powierzchni w centrach handlowych, co
przekładało się na nasycenie w wysokości 269 mkw. na tysiąc mieszkańców. Ponad 81 tys. mkw. powierzchni zostało dostarczone na ten rynek w ciągu trzech pierwszych kwartałów minionego roku. Kolejne 40 tys. mkw. do końca 2009 roku.

Króluje pierwsza generacja
Wśród nowo wybudowanych obiektów są trzy centra dedykowane wyposażeniu domu: Domosphera, Arax i 4Room – wszystkie zlokalizowane w pobliżu obwodnicy miasta. Należy wymienić również cztery placówki Metro Cash & Carry oraz obiekt handlowo-rozrywkowy Dream Town w mieszkaniowej dzielnicy Kijowa – Obolon. Na miniony rok było zaplanowane otwarcie II fazy galerii handlowo-rozrywkowej Sky Mall i śródmiejskiego centrum Continental, ale realizacja tych obiektów została przesunięta na 2010 rok. Główne centra handlowe, które pojawiły się w 2009 roku w innych największych miastach Ukrainy, to Riviera Shopping Center w Odessie, Kontinent w Doniecku oraz Apollo w Dniepropietrowsku. Należy zwrócić uwagę, że większość z istniejących obiektów handlowych na Ukrainie to budynki pierwszej generacji, zrealizowane przez lokalnych deweloperów na potrzeby konkretnego najemcy. Centrów wyprzedażowych czy parków handlowych na tym rynku jeszcze nie ma. W nowe projekty deweloperskie miały obfitować lata 2010-2011, jednak kryzys na rynkach finansowych spowodował korektę tych planów. Również podaż nowych centrów uległa istotnemu zmniejszeniu. Otóż część graczy zdecydowała się na opuszczenie ukraińskiego rynku. Były to m.in. Vester czy Midland Group, która sprzedała udziały w NS Limited. Z kolei Eurotech Group dokonała zakupu sieci Soyuz i Intermarket. Także najwięksi najemcy centrów handlowych odłożyli swoje plany związane z rozwojem na Ukrainie do momentu, gdy najbardziej znaczący inwestorzy, tacy jak Ikea, Multi czy ECE, zadecydują o powrocie do inwestycji na tym rynku. Kilku przedsiębiorców działających w tym sektorze ukraiński kryzys jednak nie przestraszył. Są to m.in. Carrefour, Baumax (sieć DIY), a także marki New Yorker czy C&A.

Czynsze w dół na łeb na szyję
Spowolnienie nie pozostało bez wpływu na wysokość czynszów w centrach handlowych. Według danych firmy Colliers, w Kijowie koszt najmu lokalu o powierzchni 100-300 mkw. spadł o 30-40 proc. Co ciekawe, inaczej wygląda przeliczanie wysokości czynszów w dolarach, a inaczej w walucie ukraińskiej. – W ciągu ostatnich 12 miesięcy odnotowano 20-35-procentowe obniżenie wysokości czynszów w dolarach. Natomiast ceny w hrywnach są ustalane przez sprzedawców według kursu 5 hrywien za dolara amerykańskiego, gdy oficjalny kurs rynkowy to 8 hrywien za dolara – mówi Irina Macijewska-Olijnyk, dyrektor Departamentu Finansowania Nieruchomości Kredobank.
Według danych Colliersa wskaźnik pustostanów w kijowskich centrach sięgnął średnio 4-5 proc. To bardzo dobry wynik w porównaniu z mniejszymi miastami Ukrainy o populacji poniżej 500 tys. mieszkańców, gdzie wskaźnik sięgnął nawet 30-40 proc.

Nie ma, nie ma wody na pustyni…
Jednym z największych problemów ukraińskich inwestorów i deweloperów, którzy chcieliby budować obiekty handlowe, jest brak dostępu do pieniądza. – Z powodu kryzysu w sektorze finansowym banki zaprzestały kredytowania zakupu nieruchomości komercyjnych, co z kolei spowodowało utratę płynności tego segmentu rynku. W minionym roku liczba transakcji w sektorze nieruchomości komercyjnych spadła 2-3 – krotnie – mówi Irina Macijewska-Olijnyk. – Co prawda w ostatnich miesiącach banki uruchomiły ofertę kredytową na zakup nieruchomości komercyjnych, jednak jest ona bardzo ograniczona, a jej warunki, w tym oprocentowanie, są tak rygorystyczne, iż przypadki kredytowania są sporadyczne – dodaje. Zresztą koszty pozyskiwania środków w ukraińskich bankach na projekty budowlane zawsze były wyższe niż np. w Polsce, nie wspominając już o krajach Europy Zachodniej. Podobnie jak i w Polsce największe szanse na pozyskanie finansowania mają projekty ze znacznym udziałem środków własnych inwestora. – Pod uwagę bierzemy także rating dewelopera w branży budowlanej, wskaźniki finansowe jego działalności oraz historię zrealizowanych przez niego projektów – wylicza Macijewska-Olijnyk.

Uwaga bariery!
Barierą nie do pokonania dla wielu potencjalnych inwestorów są nie tylko fundusze, ale też otoczenie prawno-instytucjonalne. Przy budowaniu nieruchomości na Ukrainie należy uwzględniać m.in. restrykcje prawne, skomplikowany proces otrzymywania stosownych zezwoleń związanych z rozpoczęciem inwestycji, długotrwałą procedurę akceptacyjną oddawania do użytku zbudowanego obiektu, oraz komplikacje związane z własnością gruntów. Wejście na ten rynek wiąże się nie tylko z dużym ryzykiem, ale i wieloma trudnościami – od korupcji do braku wykwalifikowanej kadry. – Kiedy 15 lat temu zachodni inwestorzy pojawili się w Polsce, bez problemu mogli zatrudnić ludzi mówiących po angielsku, rzadziej po francusku czy niemiecku – wyjaśnia Yann Guen, wiceprezes i członek zarządu Mayland RE. Na Ukrainie graniczy to z cudem. Tam wszyscy
mówią po rosyjsku i jest to idealna sytuacja dla deweloperów z Rosji uśmiecha się wiceprezes. Według analityków słabość rynku i większość problemów w branży nieruchomości bierze się z braku aktywności funduszy inwestycyjnych i długoterminowych inwestorów. Obecnie działa tu jedynie kilka funduszy, specjalizujących się w inwestycjach w nieruchomości, przy czym większość ich środków to środki inwestorów zachodnich. Brak długoterminowych zasobów jest wspólnym problemem dla całego rynku finansowego Ukrainy. W związku z tym, że nie przeprowadzono tu reformy emerytalnej, na rynku brakuje długoterminowych inwestorów, jak np. niepaństwowych funduszy emerytalnych. Dotyczy to także funduszy inwestycyjnych, których działalność jest ukierunkowane na operacje spekulacyjne na rynku podsumowuje Irina Macijewska-Olijnyk.

Atrakcyjna propozycja w rozsądnej cenie
Kryzys to jednak idealny moment dla graczy, którzy mają pewne zasoby finansowe na zdystansowanie konkurencji. Potwierdza to przedstawicielka KredoBanku, według której, uwzględniając wszystkie skutki kryzysu oraz sytuację gospodarczą, to właśnie dziś nieruchomości komercyjne są najbardziej interesujące z punktu widzenia długoterminowych inwestycji. – W sytuacji spadku cen nieruchomości istnieje możliwość znalezienie atrakcyjnej propozycji w rozsądnej cenie – tłumaczy Irina Macijewska-
Olijnyk. W porównaniu z 2008 rokiem odnotowano 25-30-procentowy spadek cen nieruchomości. – Doszło do tego, że średnia wartość nieruchomości komercyjnych jest prawie dwukrotnie niższa od mieszkaniowych, mimo iż kiedyś mieszkanie było tańsze w stosunku do nieruchomości komercyjnych – uważa przedstawicielka Kredobanku. W branży deweloperskiej zabezpieczenie terenów pod inwestycje to połowa sukcesu. – Przed kryzysem robili to wszyscy deweloperzy. W chwili obecnej do sprzedania jest ok. 300 projektów na Ukrainie. Tylko co z tego – to tylko ziemia, i to jeszcze bardzo droga – uważa Guen. – Jeśli ludzie mają pieniądze i jest rynek kapitałowy, na którym można te środki ulokować, i jest szansa na osiągnięcie duże zysku przy pewnej dawce ryzyka, część graczy jest gotowa je ponieść. Jednak w dzisiejszych czasach na rynku jest zbyt mało kapitału, aby lokować go w tak niestabilnym kraju jak Ukraina – uważa przedstawiciel firmy Mayland.

Ceny stanęły w miejscu
Wielu analityków zwraca uwagę na fakt, że spadła wartość, ale nie cena obiektów handlowych. Ceny nieruchomości nie zmieniły się z dwóch powodów – zmniejszenia podaży na rynku pierwotnym i znacznej dewaluacji hrywny. W efekcie równowartość cen tego rodzaju nieruchomości w UAH nie uległa istotnym zmianom.

Nie tylko dewaluacja waluty przyczyniła się do utrzymania wysokich cen. – Ze względu na specyfikę ukraińskiego rynku nieruchomości widać „zamrożenie” cen i redukcję liczby transakcji kupna-sprzedaży. Obowiązuje tzw. czynnik odroczonej propozycji. Wielu właścicieli takich nieruchomości nie chce dalej obniżać cen i woli poczekać jeszcze rok lub dwa na odrodzenie rynku – tłumaczy przedstawicielka Kredobanku. Według branży na ukraińskim rynku nieruchomości handlowych mamy do czynienia z pewnego rodzaju patem. – Z jednej strony na rynku jest niewiele kapitału z potencjałem zakupu czy ekspansji. Z drugiej, wszystkie próby inwestowania ze strony firm zagranicznych, mam na myśli inwestycje kapitałowe czy deweloperskie, a także próby wejścia w 2009 roku na rynek zorganizowanych sieci handlowych, zakończyły się porażką – mówi Paweł Musiał, przewodniczący rady nadzorczej „OOO” EKO Market Ukraina. Przyczyna takiej sytuacji jest jedna. – Do tej chwili właściciele upadających sieci handlowych czy też właściciele nieruchomości nie zdecydowali się na obniżenie cen. Na rynku niezwykle trudno uzyskać cenę do zaakceptowania w obecnych warunkach makroekonomicznych – dodaje.

Właściciele nie chcą sprzedawać, ponieważ uważają, że kryzys wcześniej czy później się skończy. Także banki nie są zainteresowane obniżeniem wartości nieruchomości, które często są zabezpieczeniem kredytów. – Jeżeli nastąpiłby gwałtowny spadek cen, zadziałałby jak efekt domina. Banki mogłyby na tym dużo stracić. Wobec tego wszelkimi sposobami starają się do tego nie dopuścić i „podtrzymać” obecnych właścicieli nieruchomości czy sieci handlowe, tak, aby nie byli zmuszeni do ich sprzedaży po obniżonych cenach. A to wprowadza kompletny marazm i zastój na tym rynku – wyjaśnia Paweł Musiał.

Nikt nie chce sprzedać
Sytuacja na Ukrainie jest o tyle ciekawa, że pomimo kryzysu i „obniżenia cen” niezwykle trudno kupić atrakcyjną działkę za przystępne pieniądze. – Nasza sieć Eko Market zastanawiała się nad stworzeniem nowego projektu handlowego, czyli sieci hipermarketów. W związku z tym szukaliśmy działek pod budowę dużych placówek i centrów, ale ceny gruntów w atrakcyjnych lokalizacjach były mniej więcej na tym samym poziomie co przed kryzysem. Tym samym, w obecnych warunkach gospodarczych są nieadekwatne do możliwości finansowych jakiegokolwiek biznesu – opowiada polski menedżer zatrudniony w Eko Markecie. Również Mayland był zainteresowany wejściem na rynek naszych wschodnich sąsiadów. – Chcieliśmy połączyć działalność deweloperską z branżą sprzedaży detalicznej w formacie hipermarketów. Niestety bilet wstępu na ten rynek był bardzo drogi – zdradza Guen. W kraju, gdzie nie ma ani Tesco ani Carrefoura, a działa jedynie Auchan i Real, które dopiero zaczynają swoją przygodę z Ukrainą, popyt jest zbyt płytki.
– Centrum handlowe nie jest towarem samym w sobie. O jego wartości decyduje oferta handlowa. Aby projekt był opłacalny i aby zapewnić mu finansowanie, trzeba pozyskać 2-3 dużych najemców, którzy będą magnesem dla klientów. Pozostałe mniejsze sklepy uzupełniają tę ofertę. Na tę chwilę na Ukrainie pozyskanie „kotwic” jest trudne, bądź wręcz niemożliwe. Więc i budowa centrum handlowego graniczy z cudem – dodaje wiceprezes Maylandu. W 2007 roku amerykańska firma Developers Diversified Realty i niemiecki deweloper ECE powołały spółkę typu joint venture z kapitałem zakładowym w wysokości 225 mln euro (wkład amerykańskiej DDR wyniósł 75 procent, ECE – 25 proc.). Firmy, m.in. na Ukrainie i w Rosji, chciały w ciągu 5 lat wybudować centra handlowe o łącznej wartości miliarda euro. Do tej chwili na rynku ukraińskim nie powstał żaden obiekt. Firma ECE tłumaczy to fatalną atmosferą wokół firm próbujących inwestować w tym państwie. – Nasza decyzja była wynikiem znacznego pogorszenia się klimatu inwestycyjnego na Ukrainie, wskutek trudnej sytuacji wewnętrznej i geopolitycznej. Wpływ na naszą decyzję miała, i ma nadal, trudna sytuacja na rynkach finansowych – mówi Dominika Krzyżanowska-Kidała, meneger ECE Projektmanagement Polska.
Jednocześnie zastrzega, że ECE obserwuje wnikliwie sytuację na Ukrainie. – Na dziś nie można przewidzieć, kiedy sytuacja inwestycyjna w tym kraju poprawi się na tyle, aby wznowić naszą działalność deweloperską – zaznacza.

Za, a nawet przeciw
Zdania wśród polskich sieci handlowych, które jeszcze w dobrych czasach postanowiły zapukać do portfeli Ukraińców, są podzielone. Wbrew pozorom rynek ukraiński, podobnie jak rosyjski czy rynki krajów bałtyckich, jest dla nas bardzo rozwojowy. Nie tylko nie zauważyliśmy zmniejszenia popytu w tym regionie, ale w ostatnim półroczu cały ciężar rozwoju marki położyliśmy właśnie na eksport do krajów Europy Wschodniej – przekonuje Rafał Sajewicz z firmy Atlantic. Na rynkach wschodnich, także ukraińskim, cały czas realizujemy rosnącą liczbę zamówień towarów. Wynika to zapewne z nienasycenia rynku. Klienci chcą kupować produkty naszej marki, gdyż w porównaniu z innymi wyrobami zagranicznymi są one nadal konkurencyjne cenowo. Dlatego nie mamy powodów, by ograniczać inwestycje w tym regionie. Liczymy na dalszy rozwój na Ukrainie
– twierdzi Sajewicz.
Jednak są i firmy, które postanowiły wycofać się z tego rynku, ponieważ nie widziały szans na poprawę sytuacji gospodarczej. Wraz z końcem 2009 roku spółka Action SA podpisała umowę sprzedaży udziałów w Action Ukraina. Na decyzję wpłynęły niezadowalające wyniki finansowe wypracowane w ostatnich kwartałach oraz brak perspektyw szybkiego wyjścia Ukrainy z kryzysu. Statystyki dotyczące spadku PKB, wysoka inflacja oraz poziom bezrobocia nie wskazują na możliwość szybkiej poprawy kondycji ukraińskiej gospodarki. – Uważnie obserwowaliśmy rozwój sytuacji na Ukrainie. Pomimo intensywnej restrukturyzacji Action Ukraina, gwałtowne załamanie ukraińskiej gospodarki oraz szereg pochodnych czynników wpływał negatywnie na wyniki finansowe spółki. Wynegocjowane warunki umowy pomogły w podjęciu decyzji o sprzedaży udziałów w spółce – komentuje Piotr Bieliński, prezes Action SA. W roku rozliczeniowym 2008/2009 udział Action Ukraina w przychodach spółki matki wyniósł około 3 proc., a strata przypadająca na udziały Action wyniosła 2 421 tys. zł.

Nadzieja w 2011 roku
Wielu ekspertów uważa, że realne zainteresowanie nieruchomościami komercyjnymi powróci na Ukrainie nie wcześniej niż w 2011 roku. Prognozy na najbliższe dwa lata przewidują stagnację na tym rynku nieruchomości, spowodowaną przede wszystkim trudną sytuacją gospodarczą, a tym samym dużym ryzykiem związanym z inwestowaniem.
– Obecnie ryzyko inwestycyjne związane z projektami nieruchomościowymi jest dość wysokie. Zostało spowodowane głównie obniżeniem tempa aktywności biznesowej, nieznaczącymi wolumenami budownictwa i zawieszeniem kredytowania hipotecznego – wyjaśnia Irina Macijewska-Olijnyk.
Podobnego zdania jest wywodzący się z Francji deweloper. – Na rynku jest zbyt mało środków do finansowania przedsięwzięć deweloperskich i wciąż zbyt dużo intratnych projektów do zrealizowania w takich krajach, jak Polska czy Węgry, żeby ryzykować pozyskane środki na niepewne przedsięwzięcia na Ukrainie – mówi członek zarządu Mayland RE. – W okresie przynajmniej dwóch lat nie oczekiwałbym żadnych większych ruchów ze strony zachodnich inwestorów. Jeśli pojawią się jakieś inwestycje, będzie to kapitał miejscowy bądź rosyjski. Wszyscy, którzy do niedawna bardzo uważnie badali możliwości inwestycyjne, zniknęli z rynku. Pojawiają się tylko w kontekście ofert sprzedaży ziemi – podsumowuje. Zmniejszonym ryzykiem obarczone są jedynie projekty, które realizowane są pod bieżące potrzeby. Dobrym przykładem są inwestycje związane z przygotowaniami do Euro 2012. Wielu specjalistów wiąże duże nadzieje na odrodzenie rynku i wzrost przedsięwzięć właśnie z tą imprezą.
– Może to jednak dotyczyć tylko tych miast, w których będą organizowane mecze – wyjaśnia przedstawicielka Kredobanku. Jednak zastrzega, że w obecnej sytuacji niestabilności politycznej i gospodarczej trudno prognozować, kiedy i czy w ogóle nastąpi boom inwestycyjny w branży nieruchomości komercyjnych.