Rzeszów miasto inwestycji

Co czyni Rzeszów tak atrakcyjną lokalizacją dla deweloperów powierzchni handlowych, skoro nasycenie powierzchnią centrów handlowych jest tu powyżej średniej dla największych 25 polskich aglomeracji i wynosi 765 mkw. na 1000 mieszkańców? Dla porównania, średnia w Polsce to 535 mkw. – Duża część tej powierzchni znajduje się w obiektach, w których dominują hipermarkety, takich sieci jak Auchan, Tesco czy E.Leclerc. Brakuje zaś galerii o regionalnej sile oddziaływania, które łączyłyby funkcje handlowe z rozrywkową – wyjaśnia Dorota Lachowska z firmy King Sturge. Ten stan rzeczy postanowiło zmienić czterech inwestorów. Centrum miasta stanie się areną rywalizacji kompleksów City Center Rzeszów oraz Millenium Hall. Na obszarach podmiejskich o prym powalczą zaś Ikea i Mayland Real Estate.

Millenium Hall – reaktywacja
Na najbardziej zaawansowanym etapie jest realizacja Millenium Hall. O tej inwestycji było głośno już cztery lata temu. Lokalna firma Conres Bogdana Pawłowskiego wyznaczyła sobie za cel wybudowania kompleksu, który połączyłby halę widowiskową na kilka tysięcy osób, hotel sieci Hilton, markowe sklepy, restauracje i multipleks. Conres nie był jednak właścicielem wszystkich działek niezbędnych do wykonania przedsięwzięcia. Dwie z nich były w posiadaniu innego lokalnego przedsiębiorcy mocno zakorzenionego na rynku powierzchni handlowych – Ryszarda Podkulskiego. W lipcu 2007 roku budowa Millenium Hall zaczęła pomału hamować, aż do pełnego wstrzymania prac niespełna rok później. Wtedy 40 proc. udziałów w inwestycji przejął Podkulski. Pojawiła się szansa, że roboty nabiorą tempa.
Tak się jednak nie stało. Wspólnicy mieli odmienne wizje co do projektu. Prezes Conresu chciał wybudować obiekt multifunkcyjny, starannie wykończony za pomocą drogich materiałów. Z kolei Ryszard Podkulski widział w Millenium Hall głównie centrum handlowe. W końcu w styczniu bieżącego roku na wniosek banków, które kredytowały przedsięwzięcie, komornik ogłosił licytację placu budowy. Zainteresowane były trzy podmioty: Marta Półtorak, reprezentująca spółkę Develop Investment, biznesmen Jarosław Karczewski i Bogdan Pawłowski, już nie jako prezes Conresu, ale przedstawiciel firmy Bogi. Po zaciętej licytacji nowym właścicielem Millenium Hall została Marta Półtorak.

Finansowanie to nie kłopot
Przejęcie placu budowy kosztowało 233 mln zł. – Pieniądze, które zostały wyłożone na zakup nieruchomości, pochodziły ze środków własnych. Na dokończenie przedsięwzięcia zostanie zaciągnięty kredyt. W tej sprawie trwają już zaawansowane negocjacje z instytucją finansową – zdradza Marta Półtorak. Choć to nadal trudny okres dla branży deweloperskiej, nowa właścicielka Millenium Hall nie obawia się o fundusze.
– Struktura wkładu własnego do kredytu jest tak atrakcyjna dla banków, że pozyskanie środków nie spędza nam snu z powiek. Jeszcze przed zakupem Millenium Hall przedstawiliśmy biznes plan, w którym 40 proc. finansowania pochodziło z naszej kieszeni i otrzymaliśmy zapewnienie, że kredyt inwestycyjny zostanie nam udzielony – informuje. Marta Półtorak deklaruje, że chce wznowić budowę jak najszybciej, tak aby pierwsi klienci mogli zrobić zakupy w Millenium Hall jeszcze przed końcem 2011 roku. – Na gwiazdkę 2011 roku Rzeszów otrzyma działające centrum handlowe – zapewnia. Całość procesu budowlanego jest na poziomie przekraczającym 40 proc. Na teren inwestycji weszła już firma, która zajmuje się porządkowaniem placu budowy. Toczą się także rozmowy z generalnym wykonawcą. – Wierzę, że Millenium Hall będzie perełką Rzeszowa, kulturalnym i komercyjnym centrum miasta. Jego wizytówką – mówi Marta Półtorak.
Dlatego też zamierza zrealizować obiekt według koncepcji przygotowanej przez Bogdana Pawłowskiego. – Jesteśmy na etapie wprowadzania zmian, które zoptymalizują pomysł poprzedniego inwestora. Przełamane zostały największe problemy związane z tą inwestycją. Dzięki temu możemy sobie pozwolić również na zmiany takie jak przelokalizowanie pewnych funkcji centrum, tak aby było one jeszcze bardziej atrakcyjne dla przyszłych klientów – ujawnia właścicielka galerii. Millennium Hall według pierwotnych założeń miało mieć blisko 90 tys. mkw. powierzchni najmu, z czego handel zlokalizowany miał być na 62 tys. mkw. Inwestor nie chce ujawniać dokładnych liczb, ponieważ prace nad korektą koncepcji jeszcze trwają. Zapewnia jednak, że szczegóły poznamy niebawem.

Przystanek galeria handlowa
Zanim budowa centrum handlowego Millenium Hall stanęła, nie było problemu z jego wynajmem Na tym etapie znaleźli się chętni na 80 proc. powierzchni handlowo-usługowej. – W tym momencie czeka nas rekomercjalizacja. Wszystkie firmy, które wcześniej podpisały umowy najmu, dalej wyrażają zainteresowanie otwarciem sklepów w Millenium Hall – przekonuje Półtorak.
– Oczywiście w tym czasie zmieniły się rynkowe realia. W tej chwili np. firmy meblowe raczej nie wchodzą do śródmiejskich galerii handlowych, a wybierają inne lokalizacje. Zostanie
to uwzględnione w naszym planie – dodaje. Poza tym część spółek które podpisały umowy, albo już nie działa, albo radzi sobie gorzej niż 2-3 lata temu. Lukę tę będzie jednak łatwo wypełnić. – Docierają do nas sygnały od marek zainteresowanych powierzchnią. Rozmawiamy również z firmami, które nie są obecne na polskim rynku, a swoją ekspansję chcą rozpocząć właśnie od Rzeszowa – zdradza Półtorak. Pierwotne plany zakładały, że integralną częścią inwestycji będzie Hilton. W mieście wciąż nie ma sieciowego hotelu. Również i ten element koncepcji chce zrealizować nowy inwestor. – Mamy nadzieję, że operatorem hotelu w Millenium Hall będzie jedna ze znanych firm hotelarskich. Ponadto planujemy sale konferencyjne, miejsca do organizacji eventów i klub muzyczny – wylicza Marta Półtorak. Galeria ma doskonałą lokalizację, powstaje praktycznie w samym centrum
miasta. Łatwo będzie do niej dojechać z obwodnicy Rzeszowa. Pewną ciekawostką jest fakt, że władze miasta planują zbudować naziemną kolejkę turystyczną, która połączy najważniejsze obiekty w mieście. Jedną ze stacji będzie właśnie Millenium Hall.

Perła w port folio
Jak Millennium Hall odnajdzie się na handlowej mapie Rzeszowa? Niekwestionowanym królem handlu w mieście jest Ryszard Podkulski. Biznesmen jest właścicielem pięciu różnej wielkości obiektów handlowych. Szósty – Galeria Nova zostanie otwarty jeszcze w kwietniu br. Jednak to wciąż nie ostatnie słowo przedsiębiorcy. Ukoronowaniem handlowego port folio Podkulskiego ma zostać olbrzymi kompleks handlowo-hotelowo-rekreacyjny – City Center Rzeszów.
– Chcę, aby City Center Rzeszów było wizytówką stolicy Podkarpacia, a także moim widocznym wkładem w rozwój miasta – mówi Podkulski. To dlatego zdecydował się kupić 3-hektarową działkę w sercu miasta za bagatela 173 mln zł netto. Budowa obiektu ma ruszyć w czerwcu tego roku, zaś otwarcie jest planowane w październiku 2012 roku. Inwestycja pochłonie ok. 500 mln zł, a sama budowa centrum będzie kosztować ponad 300 mln zł. Fundusze na realizację inwestycji będą pochodzić w 60 proc. ze środków własnych, pozostałe 40 proc. Będą stanowić kredyty bankowe.
– Mam doskonała historię kredytową, więc nie muszę obawiać się o pozyskanie ewentualnego finansowania z banków. Obecnie prowadzę z bankami bardzo zaawansowane rozmowy na ten temat – wyjaśnia Podkulski. Gdyby jednak pojawiły się jakieś nieprzewidziane kłopoty, wciąż nie wszystko stracone. Biznesmen jest właścicielem ponad 20 nieruchomości, pod zastaw których może pozyskać kredyt lub po prostu je sprzedać. – Nie sądzę, aby była potrzebna sprzedaż jakiejkolwiek z moich nieruchomości – wyjaśnia Podkulski.
Na terenie przyszłej inwestycji od kilku tygodni trwają prace przygotowawcze. Do rozpoczęcia budowy Podkulskiemu brakuje jeszcze dwóch małych działek, które chce kupić w najbliższym czasie. Budynek, który powstanie na 3-hektarowej działce, będzie miał 135 tys. mkw. powierzchni i 45 m wysokości. Część handlowa obiektu zajmie jego najniższą trzykondygnacyjną część od strony al. Piłsudskiego. Na poziomach „-1”, „0” i „+1” – 42 tys. mkw. zostanie przeznaczone na handel. Będzie tam 212 sklepów i punktów usługowych. Na wyższych kondygnacjach znajdą się m.in.: czterogwiazdkowy hotel ze 130 pokojami (nie ma jeszcze decyzji, kto go poprowadzi), cztery sale konferencyjne na 700 osób, fitness klub, klatki do sqasha oraz spa. Na samej górze planowana jest restauracja widokowa mieszcząca 500 osób. W tej części ma powstać także biurowiec klasy A. Obok, przy wiadukcie Tarnobrzeskim, przewidziano Multikino z 7 salami o powierzchni 2,5 tys. mkw., a w przeciwległej części obiektu, przy wiadukcie Śląskim ma znaleźć się klinika medyczna.

Kto podzieli rynek?
Jak mówi Podkulski, w Rzeszowie jest jeszcze miejsce na dwa duże centra handlowe. – Tymi, które najprawdopodobniej powstaną są City Center Rzeszów i Millenium Hall. To one podzielą między siebie rzeszowski rynek – uważa. CCR powstanie w jednej z najlepszych możliwych lokalizacji, w pobliżu dworca PKP i PKS.
– Klientom zaoferujemy marki z najwyższej i średniej półki. Poza funkcjami handlowymi nasz kompleks będzie dysponował szeroką ofertą usług hotelarsko-konferencyjnych – dodaje. Centrum jest wynajęte w ok. 70 proc.
– Obecnie prowadzimy rozmowy z potencjalnymi najemcami. Część powierzchni zostanie niewynajęta, zajmiemy się nią bliżej daty otwarcia. W ten sposób będziemy mieli możliwość bardziej elastycznego zarządzania lokalami – tłumaczy Andrzej Grün, dyrektor ds. komercjalizacji i administracji spółki Star Europa, inwestora City Center Rzeszów.
– Musimy wziąć pod uwagę, że wielu najemców widząc potencjał inwestycji, chce zmiany lokalizacji na lepszą lub podejmuje decyzję, by ją powiększyć – dodaje.
Przedstawiciel inwestora nie chce zdradzić, jakie brandy mogą się pojawić w CCR, zaznacza jednak, że są to ekskluzywne marki, których nie ma jeszcze w Rzeszowie. Według nieoficjalnych informacji mogą to być: Zara, Armani czy Versace. Jak zaznacza Andrzej Grün, w obiekcie pojawią się jedynie firmowe salony.
– Chcemy, aby usługi i handel w CCR były najwyższej jakości, a nie wszystkie sklepy franczyzowe są w stanie ją zapewnić – informuje. Jak podkreśla przedstawiciel CCR, na rynku nieruchomości jest odczuwalny kryzys.
– To dobrze, że nasz obiekt będziemy otwierać dopiero w 2012 roku. Najemcy o wiele chętnie decydują się na wejście do centrum, które ruszy, gdy kryzys będziemy mieli już za sobą – wyjaśnia. – Jeżeli mielibyśmy otwierać galerię w tym roku, mogłyby pojawić się problemy ze znalezieniem najemców odpowiedniej jakości. Sieci handlowe są dziś bowiem bardzo ostrożne w doborze lokalizacji – dodaje.

Inwestycja priorytetowa
Pojawienie się w najbliższym czasie dwóch dużych galerii odbije się na funkcjonowaniu pozostałych obiektów handlowych w Rzeszowie. Podkulski, który jest właścicielem pięciu centrów położonych na terenie stolicy Podkarpacia, w tym Galerii Graffica, Galerii Nova czy Capital Parku chce zmienić profil niektórych z nich.
– Chcę, aby wszystkie należące do mnie centra uzupełniały swoją ofertę, a nie konkurowały ze sobą. Dobrym przykładem jest Galeria Nova, która wypełnia na rzeszowskim rynku niszę obiektów z produktami wyposażenia wnętrz i materiałami budowlanymi – przekonuje. Centrum ruszy 24 kwietnia i będzie miało 16 tys. mkw. Swoje sklepy otworzą tam m.in. Jysk czy Komfort. Oferta będzie uzupełniona o działający obok market Castoramy o powierzchni
8,5 tys. mkw.
– Dobrym przykładem tego, jak dostosowałem działające obiekty do rynku, jest budynek biurowo-handlowy Capital Park, w którym oprócz delikatesów Alma swoje lokale ma pięć banków. Inne galerie także szukają swoich nisz. Są to m.in. obiekty handlowe dla mniej wymagającego klienta oferujące np. tańszą odzież – tłumaczy Podkulski.
Ryszard Podkulski, który niemal każdego roku budował 1-2 nowe nieruchomości, teraz chce zwolnić tempo.
– Otrzymuje wiele propozycji tak dotyczących obiektów handlowych jak i hoteli, jednak w najbliższym czasie chciałbym się poświęcić tak potężnej inwestycji jak CCR. Nie będę miał zbyt dużo czasu na inne projekty – wyjaśnia.

Konkurencja zobowiązuje
Wyrastającej pod nosem konkurencji nie obawia się jeden z właścicieli galerii handlowej Nowy Świat w Rzeszowie – firma Womak.
– Tam, gdzie przybywa konkurencji rosną oczekiwania klientów co do jakości, wyboru czy ceny. Podnoszą się także wymagania dotyczące architektury i rozwiązań technicznych – mówi Violetta Wojnowski, prezes Womak.
– Rywalizacja jest zdrowym objawem, zobowiązuje do stawiania sobie coraz to wyższej poprzeczki i uwzględniania nowych wymagań konsumentów – dodaje.
Rzeszowski Nowy Świat został otwarty pod koniec listopada 2009 roku w jednej z największych dzielnic miasta – Baranówce. Realizacja inwestycji pochłonęła 120 mln zł.
– Nasza galeria jest fantastycznie położona i co ważne, jej wielkość jest skrojona na miarę. To sprawia, że jest po prostu przytulna – przekonuje Wojnowski. Powierzchnia obiektu to ponad 20 tys. mkw., na których znajduje się ok. 80 lokali handlowo-usługowych. Poprzez połączenie tunelem, który ma powstać, z drugą stroną dzielnicy, obejmie zasięgiem oddziaływania kolejne kilkanaście tysięcy mieszkańców.
– Do centrum wprowadzimy marki odzieżowe, których dotąd nie było mieście. Część z nich już mamy, tj. C&A i KappAhl – sieci te zadebiutowały na rzeszowskim rynku i to właśnie
w naszym centrum – dodaje.
Nowy Świat oferuje nie tylko zakupy. Firma podpisała umowę na 1,8 tys. mkw. powierzchni z siecią Fitness One, która stworzy w galerii swój pierwszy wzorcowy oddział.
– Rozmawiamy także z kolejnym operatorem rozrywki – zdradza. Dodatkowym atutem obiektu jest oryginalnie podświetlana fasada – jedyne tego typu rozwiązanie w Europie.

Zatłoczone przedmieścia
Tłoczno jest też na handlowych przedmieściach Rzeszowa. Budowę olbrzymich parków handlowych z galeriami zapowiedziało dwóch inwestorów: szwedzka Ikea i Mayland Real Estate. Projekt Maylandu ma stanąć w północnej części Rzeszowa, w pobliżu lotniska, niedaleko północnej obwodnicy, wzdłuż ulicy Lubelskiej łączącej miasto z lotniskiem Jasionka i przyszłą autostradą. Ma to być największa inwestycja handlowo-rozrywkowa na Podkarpaciu, w której skład wejdzie regionalne centrum handlowe oraz park handlowy. Bella Dolina ma być gotowa w 2013 roku – zapowiada inwestor przedsięwzięcia. Projekt zostanie realizowany etapami, a jego pierwsza część będzie liczyła 75 tys. mkw.
– Całość przedsięwzięcia pochłonie 400-450 mln zł – mówi Yann Guen, członek zarządu Mayland
RE. Projekt powstanie na 40-hektarowej działce. Deweloper miał już prawie wszystkie grunty niezbędne do jego realizacji. Prawie, bo brakowało mu około hektara, który był własnością miasta. Znalazł jednak wyjście z sytuacji. Firma zaproponowała samorządowi zamianę – chciała oddać swoje działki w sąsiedztwie przyszłej inwestycji, a w zamian otrzymać działki miejskie. Obydwie nieruchomości: miejska i firmy Mayland miały zostać wycenione przez rzeczoznawcę. Gdyby zaszła taka potrzeba, inwestor gotów był dopłacić. Rzeszowscy radni zgodzili się na zamianę przyjmując stosowną uchwałę. Wydawało się, że od podpisania umowy i wbicia pierwszej łopaty dzielą chwilę, jednak miasto zmieniło zdanie.
– Rada Miasta ma prawo podejmować uchwały, m.in. dotyczące zamiany gruntów między inwestorem a miastem. Jednak cała odpowiedzialność za konsekwencje ewentualnych decyzji spoczywają na mnie. Najlepszym sposobem na uregulowanie kwestii tej działki jest jej sprzedaż w przetargu – wyjaśnia Tadeusz Ferenc, prezydent Rzeszowa.

Ikea za miastem
Konkurencja depcze wymienionym inwestorom po piętach. Najpóźniej w 2014 roku ma
ruszyć inwestycja Inter Ikea Center Group. Firma nie buduje jednak w granicach miasta. Dla
najnowszego projektu wybrała podrzeszowską Świlczę. Szwedzki koncern jest już właścicielem ponad 50-hektarowej działki. Są to tereny położone wzdłuż drogi krajowej nr 4. Na nich ma stanąć regionalne centrum handlowo-usługowe, którego łączna powierzchnia handlowa będzie wynosić około 110 tys. mkw. Najważniejszym magnesem centrum będzie pierwszy na Podkarpaciu sklep sieci Ikea. Jak ujawnili przedstawiciele spółki, jego powierzchnia wyniesie 33 tys. mkw. Na pewno znajdą się tu również sklepy spożywcze, AGD i RTV, sportowy, dla majsterkowiczów, odzieżowy oraz punkty usługowe. Nie zabraknie także części rozrywkowej z multipleksem. Niestety Ikea na tym etapie przedsięwzięcia nie chce podawać żadnych szczegółów. Wiadomo jednak, że budowa całego kompleksu pochłonie ok. 200 mln euro.

Atrakcyjny kąsek
Rzeszów to wciąż atrakcyjny kąsek dla deweloperów nieruchomości handlowych. To dynamiczne miasto pełni funkcję głównego ośrodka administracyjnego, przemysłowego, handlowousługowego, akademickiego i kulturalnego w południowo-wschodniej Polsce. Jednak na rzeszowski rynek nie można patrzeć tylko przez pryzmat samego miasta. – Liczymy na potencjał całego regionu Podkarpacia, czyli na ok. 2 mln potencjalnych klientów. Nie bez znaczenia jest również bliskość Ukrainy. Do Rzeszowa na zakupy w sklepach marek, których nie ma na tamtym rynku, przyjeżdża duże grono obywateli tego państwa. W tym momencie pewnym ograniczeniem jest utrudniony ruch transgraniczny, ale w perspektywie EURO 2012 i zapowiedzi rządu o otwarciu granic, daje to olbrzymie możliwości – przekonuje Marta Półtorak.
Co ciekawe, najbardziej ekskluzywne marki chcą wejść do Rzeszowa m.in. właśnie ze względu na bliskość rynku ukraińskiego, spodziewają się, że właśnie z tego kierunku będzie przyjeżdżało wielu potencjalnych klientów, którzy dotychczas na zakupy jeździli np. do Krakowa.
– Moim zdaniem zakupy robione przez ukraińskich konsumentów będą miały znaczny wpływ na zwiększenie obrotów w naszych centrach handlowych, w tym CCR. Widzimy jak wielu Ukraińców już w tej chwili przyjeżdża do galerii handlowych, korzysta z obiektów rozrywkowych, restauracji i hoteli. To właśnie chcą wykorzystać nasi najemcy – wtóruje Ryszard Podkulski.
Rzeszów ma także duży potencjał turystyczny. W okresie wakacyjnym bliskość zalewu Solińskiego i Bieszczad sprawia, że miasto odwiedzają tysiące turystów. Ponadto piękno tego regionu dostrzegli obywatele Niemiec, którzy bardzo chętnie kupują w regionie działki rekreacyjne.
– Istotnym czynnikiem, który podnosi potencjał handlowy Rzeszowa, może być też najnowszy trend, a mianowicie turystyka medyczna. Rzeszowskie lotnisko oferuje dogodne połączenia z kilkoma miastami w Wielkiej Brytanii. Anglicy bardzo szybko odkryli, że w Polsce mogą liczyć na fachowe usługi medyczne w atrakcyjnych cenach i są częstymi klientami rzeszowskich klinik – argumentuje Półtorak.