Tu jesteś:

Inwestycje w obiekty poprzemysłowe zmieniają oblicza miast

Art Norblin

Obiekty poprzemysłowe usytuowane w centrach miast są często traktowane jako bariery w rozwoju nowoczesnych przestrzeni miejskich. Niesłusznie. Zabytkowe i często zniszczone hale czy fabryki to elementy tożsamości miasta – przywrócone do życia mogą zaistnieć w świadomość mieszkańców jako miejsca historyczne, które zyskały nowy wymiar i w których warto bywać.

Przykładów takich sukcesów nie trzeba daleko szukać. W 2005 r. na terenie stuletniej kopalni węgla kamiennego Gottwald w dzielnicy Dąb w Katowicach powstało jedno z największych w Polsce centrów handlowo-usługowo-rozrywkowych – Silesia City Center. Około 250 sklepów, kilkanaście sal kinowych Cinema City, banki, restauracje i kawiarnie sąsiadują z historycznym budynkami dawnej kopalni, łącząc tradycję z nowoczesnością. Chyba najbardziej rozpoznawalnym budynkiem jest 50-metrowa, odrestaurowana wieża szybu kopalnianego Jerzy będąca symbolem centrum. Niedaleko zostały zgromadzone eksponaty związane z górnictwem mające przypominać o dawnym charakterze tego miejsca. Ciekawym pomysłem było też urządzenie w budynku maszynowni szybu kopalnianego kaplicy św. Barbary, przekazanej przez inwestora władzom Kościoła katolickiego, licznie odwiedzanej przez turystów. Silesia City Center na brak zainteresowania nie narzeka – miejsce rokrocznie odwiedza ponad 13 mln osób. We wrześniu rozpoczął się kolejny etap rozbudowy obiektu - liczące dziś 66 tys. mkw. centrum handlowe w ciągu roku zwiększy swoją powierzchnię do 86 tys. mkw. Nowa część będzie miała kształt półkola, a elewacja będzie wykonana ze szkła, aluminium i drewna. Dopełnieniem całości ma być specjalny ekran, którego inspiracją jest znów kopalnia. Jego front będzie bowiem przypominał koszyk, w jakim dawniej transportowano węgiel. Inwestor ma nadzieję, że dzięki rozbudowie Katowice mają szansę przyciągnąć na zakupy nie tylko mieszkańców Śląska, ale również Czechów, Słowaków i Niemców.

Inwestycja musi się opłacać
Silesia City Center jest jednak przykładem rewitalizacji tylko pewnej części obiektów przemysłowych, które są uzupełnieniem całości – główna hala jest całkowicie nowym budynkiem, który nie nawiązuje wyglądem do wyburzonych hal przemysłowych. Zdaniem dyrektor ds. planowania i projektowania Parkridge Retail Development Patrycji Wojciechowskiej deweloperzy powinni podejmować się rewitalizacji zabytkowych budynków tylko wtedy, gdy przeprowadzony przez nich rachunek kosztów i przewidywanych zysków wskazuje, że jest to działanie dochodowe. – Bez tego nie ma po co przystępować do takich trudnych projektów. Tak też było w przypadku Parkridge Retail Development. Każde z naszych centrów handlowych zlokalizowanych w postindustrialnych zabytkowych kompleksach jest sukcesem – tłumaczy. Parkridge Retail Development ma trzy takie obiekty: Focus Mall Rybnik w byłym browarze, Focus Mall Bydgoszcz w budynkach po zakładach mięsnych oraz Focus Mall Zielona Góra w dawnej fabryce Polska Wełna. Według Wojciechowskiej budowanie w zabytkowym kompleksie czy budynku jest droższe niż realizacja obiektu o takich samych parametrach „na surowym korzeniu”, jednak zrealizowany obiekt jest potem więcej wart. – Dlatego Parkridge nadal będzie budował swoje centra handlowe w zabytkach – mówi. Wprowadzanie nowych funkcji w stare budynki ma także dodatkowy, bardzo ważny walor – jest inspiracją dla architektów. Ich poprzednie wykorzystanie może stać się łatwo rozpoznawalną nazwą dla centrum, jak np. Stary Browar. – Tak też było w Zielonej Górze. W mieście tym zakłady włókiennicze Polska Wełna były od ponad stu lat największym pracodawcą. Gdy Parkridge kupił teren, zakłady nie działały już od wielu lat, budynki szpeciły miasto, a ludzie mieli poczucie, że ich historia mało kogo obchodzi. W tej sytuacji postawiliśmy nie tylko na rewitalizację kompleksu, ale także na integrację z mieszkańcami. Uszanowaliśmy ich historię – w dawnym gabinecie dyrektora urządziliśmy Muzeum Polskiej Wełny. Skąd mieliśmy eksponaty? Część znaleźliśmy na terenie fabryki, ale wiele z nich przynieśli nam byli pracownicy – dodaje Wojciechowska.

Z konserwatorem zabytków trzeba negocjować
Realizacja inwestycji handlowych poprzez rewitalizację obiektów poprzemysłowych jest też zawsze trudniejsza niż w przypadku niezabudowanej działki. Jak tłumaczy Wojciechowska, to, w jakim zakresie deweloper może ingerować w tkankę zabytkowych kompleksów poprzemysłowych, jest uzależnione od stopnia ochrony konserwatorskiej. – Jeśli obiekt został wpisany przez konserwatora do rejestru lub do ewidencji zabytków, wówczas właściciel otrzymuje wytyczne, w jaki sposób może prowadzić prace budowlane na swoim terenie: co musi bezwzględnie zachować, co wolno mu przebudować lub co nie jest wartościowe, a zatem może zostać zburzone – mówi. Pogodzenie wymagań architektoniczno-komercyjnych z decyzją konserwatora zabytków może się okazać najtrudniejszą częścią realizacji takiego projektu. Wymaga to dobrej koncepcji zagospodarowania terenu, która przywróci go miastu. – Przykładem takiego porozumienia z konserwatorem są nasze obiekty. Każdy z nich powstawał na drodze negocjacji wymagających wiedzy od architektów i dyplomacji od dewelopera. Rozmowy były trudne, ale w ich wyniku zbudowaliśmy centra, które stały znakiem rozpoznawczym każdego z tych miast – podkreśla Wojciechowska. Niełatwe jest również prowadzenie prac budowlanych w takich obiektach. Deweloper musi zatrudnić wyspecjalizowane firmy, które potrafią wykorzystywać także stare techniki budowlane. Czasem trzeba wykonać część prac ręcznie. – Wymagamy więc bardzo dużej wiedzy od konstruktora naszych centrów. Musi on bowiem ocenić zagrożenia czające się w starych murach i potrafić im zaradzić. Łączy więc w swojej pracy znajomość technik historycznych z najnowszymi osiągnięciami inżynieryjnymi – podsumowuje.

W samym sercu Warszawy
Z rozwiązywaniem części tych problemów będzie się musiał zmagać inwestor projektu rewitalizacji dawnych zakładów Norblin przy ul. Żelaznej w Warszawie. Tradycja fabryki produkującej wyroby metalowe sięga dwustu lat, a w okresie swojej świetności była ona wizytówką polskiego przemysłu. W czasie II wojny światowej zakłady zostały zniszczone, fabrykę ostatecznie zamknięto w 1982 r. – Jedenaście budynków zostało wpisanych do rejestru zabytków. Są w fatalnym stanie technicznym. Były odbudowywane przez robotników w czynie społecznym w 1945 r., z materiałów budowlanych, które były pod ręką, więc przyczyn takiego stanu nie należy daleko szukać. Prowizorka to także efekt tego, że budynki miały być wyburzane ok. 1955 r. – tłumaczy Kinga Nowakowska dyrektor generalna . W czasie stanu wojennego obiekty zostały wpisane do rejestru zabytków, co dawało możliwości pozyskiwania funduszy na konserwację, której jednak nie zrealizowano. Budynki znajdują się w dzielnicy Wola, a te niegdyś przemysłowe i robotnicze tereny stolicy są stopniowo zastępowane nowoczesnymi obiektami biurowymi, mieszkaniowymi oraz hotelowymi. W niewielkiej odległości znajdują się rozpoznawalne budynki: Pałac Kultury i Nauki, charakterystyczna zabudowa tzw. Ściany Wschodniej z Galerią Centrum (dawne Domy Towarowe Centrum) oraz nowoczesna galeria handlowa Złote Tarasy. Dodatkowo w bezpośrednim sąsiedztwie planowana jest budowa jednej ze stacji drugiej linii metra. Art Norblin – bo tak nazywa się projekt – ma być nowoczesnym kompleksem handlowo-usługowo-biurowo-kulturalnym przy jednoczesnym zachowaniu historycznej tożsamości miejsca. – Na Woli bardzo dużo się buduje. Projektowane są ogromne biurowce, budowane są zamknięte osiedla. My z kolei stawiamy na kompleks otwarty, jedyny taki w okolicy. Centrum będzie witało wracających z pracy mieszkańców i zachęcało do zatrzymania się w kawiarni, restauracji czy do zrobienia zakupów – dodaje Kinga Nowakowska . Wartość inwestycji szacowana jest na ok. 650 mln zł.

Muzeum w centrum handlowo-biurowym
Wszystkie dawne budynki Norblina zostały poddane ocenie technicznej i estetycznej oraz historycznej i naukowej weryfikacji. Został już opracowany plan zagospodarowania przestrzennego. Inwestor, spółka celowa Art Norblin należąca do funduszy Patron Capital Partners, stanął przed nie lada wyzwaniem – jest nim zachowanie ducha miejsca, w tym 11 obiektów wpisanych do rejestru oraz 45 maszyn, unikalnych w skali europejskiej zabytków przemysłowych. Zadaniem zespołu projektowego pracowni JEMS Architekci stało się wkomponowanie zabytkowych obiektów w nowoczesną tkankę miejską poprzez połączenie starej i nowej architektury. Powstaną tu zadaszone pasaże ze sklepikami, kawiarenkami i butikami, place i uliczki z odrestaurowanymi maszynami, zachowanym brukiem i torami dla wózków fabrycznych. W projekcie prawie 30 tys. mkw. powierzchni zostanie przeznaczonych na usługi, handel i kulturę, kolejnych tyle – na biura. Co ciekawe, program rewitalizacji zakładów Norblin przewiduje również reaktywowanie Muzeum Przemysłu na Woli. Zabytkowe maszyny będą stanowić zarówno część ekspozycji, jak i element aranżacji wnętrz, m.in. restauracji. – Będzie to miejsce, do którego można przyjechać w sobotę czy w niedzielę i spędzić czas – z jednej strony trochę z historią, z drugiej strony trochę z techniką, z latami świetności polskiego przemysłu, z trzeciej strony w ciekawych wnętrzach postindustrialnych, a z czwartej w kawiarniach, restauracjach i butikach – podkreśla dyrektor g generlana. Inwestor współpracuje i zamierza również współpracować po otwarciu obiektu z działającym przy ul. Żelaznej teatrem Scena Prezentacje. Podkreśla też nowoczesny charakter biurowej części kompleksu, która będzie przeznaczona przede wszystkim dla niewielkich najemców. – Konstrukcja będzie zupełnie inna niż w tradycyjnych wieżowcach. Rezygnujemy z powierzchni open space na rzecz takich biur, w których można otworzyć okna i wyłączyć klimatyzację. Tego też oczekują najemcy – dodaje. Niedługo na terenie Norblina ruszy też przedsięwzięcie biobazar – certyfikowany bazar produktów ekologicznych. – Chcemy, żeby Art Norblin powstał za 4,5–5 lat. Projekt startował z wielkim trudem, a obecnie nabiera rumieńców. Ma coraz więcej entuzjastów i zwolenników – podoba się urzędnikom i podoba się również konserwatorom. Znaleźliśmy też już pierwszych chętnych na powierzchnie handlowe – podsumowuje dyrektor projektu. Dodaje, że choć realizacja właściwej części inwestycji jeszcze się nie rozpoczęła, rokroczne opłaty podatkowe do budżetu miasta to ok. 2 mln zł. – To horrendalne kwoty, które musimy uiszczać niezależnie od postępów prac – mówi.

W fabryce fajansu
By zapoznać się z już zrealizowanym, niezwykle ciekawym projektem rewitalizacji obiektów poprzemysłowych, warto odwiedzić Włocławek. W tym liczącym ponad 100 tys. mieszkańców mieście rewitalizacja śródmieścia jest jednym z priorytetów strategii rozwoju. Do jej realizacji przyczyniła się również najnowsza inwestycja firmy Budizol Property – Wzorcownia. Położona w bezpośrednim sąsiedztwie najważniejszych węzłów komunikacyjnych Włocławka – przystanków autobusowych, dworca PKP i PKS oraz drogi międzynarodowej E75. W zasięgu 10 minut piechotą znajdują się wszystkie ważne obiekty użyteczności publicznej, siedziby władz miasta i urzędów, zabytki i muzea. Badania GfK GeoMarketing potwierdziły, że Wzorcownia znajduje się w samym centrum tzw. wyspy koncentracji ludności we Włocławku – 10 tys. osób w strefie pieszej i ponad 50 tys. w 5-minutowej strefie dojazdu samochodem to ponad 40 proc. populacji Włocławka. Całkowity zasięg oddziaływania kompleksu to ponad 200 tys. mieszkańców Włocławka i okolicznych miejscowości leżących w promieniu 20 km od inwestycji. Wzorcownia jest przykładem udanej rewitalizacji obiektów poprzemysłowych – została usytuowana na terenie fabryki fajansu, której pierwsze budynki powstały w 1873 r. To właśnie w tym roku powstał budynek Starej Piecowni, w którym miało mieć swoją siedzibę muzeum fajansu. Remont części obiektu rozpoczęto w latach osiemdziesiątych XX w., prace zostały jednak przerwane na początku lat dziewięćdziesiątych i od tamtej pory obiekt popadał w ruinę. Nie na długo. Projekt architektoniczny rewitalizacji obiektu i budowy wielofunkcyjnego centrum powstał we wrześniu 2007 r. w poznańskiej pracowni CDF Architekci.

Ręcznie formowana cegła, metal, szkło
A powstawał bardzo szybko – od samego pomysłu do otwarcia obiektu minęły zaledwie dwa lata. Utrzymanie zewnętrznej formy obiektu połączone z modernizacją wnętrza pozwoliło na zachowanie charakterystycznych elementów architektury przemysłowej tej części miasta. Rekonstrukcji zostały poddane trzy zabytkowe cylindryczne piece do wypalania wykonane z cegły. Na Wzorcownię, położoną w samym sercu Włocławka, składają się cztery budynki tworzące ramy dla tzw. placu Grodzkiego łączącego ul. Pułaskiego z ul. Kilińskiego. Przy rewitalizacji wspomnianej tzw. Starej Piecowni (budynek D) zostały użyte materiały charakterystyczne dla przestrzeni postindustrialnych: ręcznie formowana cegła, metal, szkło. Wytyczne konserwatorskie określały m.in. wysokość i podstawowe rozwiązania materiałowe. Elewacje zabytkowego budynku zostały wyeksponowane w bryle obiektu, zaś prześwit sklepiony stropem odcinkowym stanowi główną jego ozdobę. Dziś w zachowanym XIX-wiecznym budynku Starej Piecowni mieści się pierwsze we Włocławku centrum rekreacyjno-rozrywkowe, pierwsza w mieście wielotorowa kręgielnia MK Bowling, klub fitness, klub bluesowy TB King Blues Club & Restaurant.

Wzorcownia z City
Tzw. Budynek A Wzorcowni pełni funkcję handlowo-usługową – znajdują się tu sklepy odzieżowe i obuwnicze znanych marek, sklepy z artykułami sportowymi, z produktami dla dzieci. Galeria połączona jest z Piecownią dwupoziomowym łącznikiem. Budynki B i C to z kolei obiekty mieszkaniowe z parterem handlowo-usługowym. Na około 21 tys. mkw. powierzchni handlowo-usługowej oraz rozrywkowo-rekreacyjnej prowadzi działalność ponad 90 najemców. Wzorcownia uzupełniła ofertę istniejącego już kompleksu handlowo-rozrywkowego – Centrum Handlowego City, w skład którego wchodzą m.in. Multikino, hipermarket Kaufland, sklepy Empik, RTV Euro AGD, Jysk, Ambra i Komfort, a także znajdujący się w zrewitalizowanym budynku Aparthotel Lofty w Piecowni. Oba obiekty zostały połączone ciągami komunikacyjnymi. Dzięki temu na terenie o łącznej powierzchni 80 tys. mkw., w centralnym punkcie miasta, powstał jeden duży kompleks obejmujący ponad 100 punktów handlowych i usługowych. Warto pamiętać, że intencją inwestora było także stworzenie popularnej przestrzeni miejskiej na świeżym powietrzu. Stąd zewnętrzny plac – nazwany placem Grodzkim – który uzupełnia odrestaurowane i całkowicie nowe budynki. Plac Grodzki, ozdobiony latarniami, ławeczkami i fontannami, jest miejscem organizacji imprez plenerowych, występów artystycznych i sportowych, spotkań i odpoczynku mieszkańców miasta oraz turystów.

Rewitalizacja wiąże się z prestiżem
XIX- i XX-wieczny przemysł pozostawił po sobie wiele obiektów, z których wiele ulega stopniowej degradacji. Znajdujące się w centrach miast obiekty poprzemysłowe, stanowiące do niedawna problem władz samorządowych, mają jednak szansę – mogą się stać handlowym i kulturalnym atutem aglomeracji. – W wielu polskich miastach postindustrialne budowle znajdują się w centrum. Wynika to z ich historycznego rozwoju – w chwili założenia zakłady stawały się ośrodkiem miastotwórczym jako miejsce pracy, np. w Łodzi czy miastach Śląska, lub rozwój miasta sprawiał, że rozlewało się ono poza dawne rogatki. W konsekwencji rozrastania się ośrodka miejskiego stare zabytkowe zakłady produkcyjne stawały się częścią szeroko rozumianego śródmieścia – tak było np. w Poznaniu – tłumaczy Wojciechowska. Zlikwidowana kopalnia, nieczynna huta czy opuszczona fabryka musi jednak znaleźć inwestora. Pomimo tej trudności renowacja takich obiektów coraz częściej niesie ze sobą prestiż i przekłada się na wymierne zyski. Tak było w przypadku Silesia City Center, inwestycji Parkridge Retail Development w Rybniku, Bydgoszczy i Zielonej Górze, włocławskiej Wzorcowni czy poznańskiego Starego Browaru i łódzkiej Manufaktury. Tak też zapewne będzie w przypadku warszawskiego Art Norblin, z zyskiem dla inwestora, mieszkańców, turystów i samego miasta, którego krajobraz wzbogaci się o nowy, a jednocześnie historyczny obiekt.

Średnia ocena

Na podobny temat

Komentarze

Zaloguj się aby móc dodawać nowe komentarze.

W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies. Kontynuując przeglądanie strony, wyrażasz zgodę na używanie przez nas plików cookies. Dowiedz się więcej tutaj. ×