ECE otwiera bankowy sejf

Centrum handlowe Polska 1 – tak nazywała się pierwsza spółka celowa powołana przez ECE w Polsce. W ciągu 10 lat od tego wydarzenia deweloper zdążył uruchomić w naszym kraju pięć projektów handlowych. W czasie realizacji kolejnego, w Szczecinie, kiedy udało się wreszcie dopiąć wszystkie formalności związane z offsetem dla miasta, wykupem gruntów, uzyskaniem niezbędnych pozwoleń, nadszedł kryzys. Rozmowy na temat finansowania przedsięwzięcia rozpoczęto latem 2009 roku, a do negocjacji zaproszono kilkanaście banków, w tym z Polski. Do kolejnej fazy zakwalifikowano pięć, a do następnej trzy. Wreszcie, w nocy z 18 na 19 grudnia, o godzinie 3.30 decyzja kredytowa zapadła. Berlin Hyp postanowił sfinansować inwestycję udzielając kredytu w wysokości 111 mln euro, przy czym całkowita wartość projektu to ok. 190 mln euro. Warto było poczekać.

Tajemnica sukcesu
Później rozpoczęły się już rozmowy na temat szczegółowych warunków umowy. – Berlin Hyp wykazał się profesjonalnym podejściem, zaangażowaniem i determinacją w finalizacji transakcji – podkreśla Rafał Twarowski, dyrektor zarządzający ECE Projektmanagement Polska. Kredyt został udzielony na 12 lat. – Biorąc pod uwagę obecną sytuację na rynkach finansowych, warunki są bardzo korzystne. Dodatkowo otrzymaliśmy zapewnienie od Europejskiego Banku Inwestycyjnego, że zrefinansuje pożyczkę – zdradza Twarowski. Gdzie tkwi tajemnica sukcesu? ECE to doskonale znana w świecie marka nieruchomości handlowych. Szczeciński projekt ma świetną, śródmiejską lokalizację, wymarzoną pod tego typu obiekt. Do tego wskaźnik nasycenia powierzchnią handlową w tym mieście nie przekracza 460 mkw./1000 mieszkańców. Firma jeszcze przed rozpoczęciem budowy, była w stanie spełnić – wyśrubowane przez kryzys – warunki banków odnośnie komercjalizacji. Blisko dwa lata przed otwarciem wynajęto 55 proc. Powierzchni handlowej. Wśród planowanych sklepów i marek odzieżowych są m.in.: Van Graaf, Intersport, C&A, Humanic, Max Mara Weekend, Camaieu, Promod, Tchibo, Coffeeheaven, Rossmann, Douglas, Sephora, L’Occitane, Apart, Yes, Adidas, Nike, Lee-Wrangler, Levi’s, Wittchen, Venezia, Ecco i wiele innych. – Inwestycja spełnia nasze wszystkie konserwatywne i rygorystyczne wymagania – podkreśla Radosław Popko, szef działu finansowania nieruchomości w Polsce Landesbanku Berlin AG i Berlin Hyp. – Największym wyzwaniem nie była ocena ryzyka, tylko termin realizacji transakcji – podkreśla.

Budowa rusza pełną parą
– Możemy teraz zgodnie z planem, pełną parą rozpoczynać budowę – cieszy się Rafał Twarowski. Generalny wykonawca, firma Strabag, już wkroczyła na plac budowy. Planowany termin oddania galerii do użytku to 2011 rok. W Kaskadzie na około 42 tys. mkw. powierzchni wynajmu znajdzie się 140 sklepów, restauracji, kawiarni i punktów usługowych. Obiekt został pomyślany jako handlowe centrum miasta. Będzie zlokalizowany przy Placu Żołnierza Polskiego, w obrębie Al. Niepodległości i ul. Obrońców Stalingradu, w miejscu popularnego w czasach PRL-u centrum rozrywkowego Kaskada, którego budynek spłonął w 1981 roku i od tamtej pory teren ulegał systematycznej degradacji. ECE dołoży się także do przebudowy układu drogowego wokół galerii. Wcześniej firma zbudowała nową siedzibę Teatru Lalek Pleciuga.

Początek odwilży
Branża nieruchomości handlowych w Polsce trzyma się mocno. Najpierw Echo zdobyło 100 mln euro kredytu na rozbudowę centrum w Kielcach. Na finansowanie projektu zdecydował się niemiecki bank Euro Hypo. Następnie Mayland sprzedał dwa obiekty z opcją sprzedaży trzeciego funduszowi MPGA. W końcu portfel nieruchomości Simon Ivanhoe został przejęty przez Unibal- Rodamco. Rafał Twarowski podkreśla jednak, że transakcja ECE i Berlin Hyp jest wyjątkowa. – To pierwsze tak wysokie finansowanie dla nowo budowanego obiektu handlowego w Polsce od czasu kryzysu – mówi. Radosław Popko dodaje, że banki są chętne do finansowania tego sektora gospodarki, w szczególności w Polsce – kraju, który oparł się recesji. – Będzie to sygnał dla całego rynku, że sytuacja ulega poprawie, że znowu można myśleć pozytywnie o inwestowaniu w nieruchomości handlowe – przekonuje. Czy to już wyraźne oznaki powrotu wysokiej koniunktury do naszego kraju? Zbytni optymizm studzi Michał Sztabler, analityk Banku PKO BP. – Firma ECE negocjowała udzielenie kredytu od połowy ubiegłego roku. To pokazuje jak długotrwałe i skomplikowane są procedury udzielania pożyczek na projekty komercyjne. Część firm może się zniechęcić okresem oczekiwania na decyzję o kredycie – podkreśla. Dodaje, iż istotny jest także wysoki koszt pozyskania finansowania.
W dodatku banki wymagają od deweloperów wysokiego wkładu własnego, który przed kryzysem sięgał ok. 20 proc., a teraz jest dwukrotnie wyższy i dochodzi do 40 proc. – Powoduje to, że spółki celowe, które są powoływane do realizacji danej inwestycji, muszą oprócz gruntów mieć dodatkowe finansowanie od spółki matki. A w obecnej sytuacji wiele firm nie ma funduszy na wkład własny. Sektor komercyjny ma jednak przewagę nad silnie odczuwającym kryzys budownictwem mieszkaniowym. – Deweloperzy obiektów handlowych mogą przedstawić w banku listę najemców, którzy zdecydowali się wynająć powierzchnie w planowanym obiekcie i pokazać, że wskaźnik najmu sięga np. 70 proc. To daje kredytodawcy informację, na jaki cashflow może liczyć – twierdzi Sztabler.

Wciąż sporo do zrobienia
Rozpoczęcie budowy Kaskady było także okazją dla ECE do ogłoszenia planów kolejnych inwestycji w Polsce. – Nasza współpraca z Landesbank Berlin AG i Berlin Hyp dowodzi, że projekty najwyższej jakości są w stanie przezwyciężyć kryzys i wyznaczają kierunki na rynku nieruchomości. Budowa Galerii Kaskada będzie impulsem dla dalszej ekspansji ECE w Europie Środkowo- Wschodniej, ze szczególnym uwzględnieniem Polski – mówi Alexander Otto, prezes zarządu ECE. Rafał Twarowski zdradził, że firma dysponuje kilkoma atrakcyjnymi lokalizacjami w największych miastach Polski i szykuje się do realizacji kolejnych projektów. – Mamy grunty m.in. w Bydgoszczy, Katowicach oraz w Krakowie, w sąsiedztwie Galerii Krakowskiej – informuje. Rozmiar i pozycja rynkowa centrum handlowego w stolicy Małopolski jest ugruntowana i ECE nie zakłada rozbudowy istniejącej galerii, ale ma wobec tych terenów inne plany. – W Krakowie zamierzamy zainwestować w powierzchnie biurowe, hotelowe i mieszkaniowe. Lokalizacja świetnie się do tego nadaje – podsumowuje Twarowski.