Tu jesteś:

Dziura w ziemi

zurawiewiezowe.com

Pogorszenie koniunktury spowodowało zatrzymanie wielu inwestycji handlowych. Na wznowienie części projektów trzeba będzie czekać miesiące, jeśli nie lata. To problem nie tylko inwestorów, ale i samorządów. Co mają zrobić z „dziurą w ziemi”, gdy deweloperzy boją się budować?

Według analityków z firmy Cushman & Wakefield lata 2010-2011 przyniosą spadek podaży powierzchni w centrach handlowych w Polsce. W IV kwartale 2009 roku w budowie pozostawało 530 tys. mkw. (plus ok. 100 tys. mkw. wstrzymanych inwestycji), z czego 74 proc. z datą otwarcia wyznaczoną na 2010 rok.
Do największych powstających obiektów należą: Ikea Port Łódź faza II, Galeria Słoneczna Radom, Galeria Victoria Wałbrzych, Helical Park Opole oraz Jasna Park Tarnów. Ze wstępnych szacunków wynika, że na zaawansowanym etapie planowania, z terminem realizacji do końca 2011 roku, pozostaje 350 tys. mkw.

Potrzebni nowi inwestorzy

W tym roku zostanie dokończonych także wiele projektów przesuniętych w czasie w latach 2008 i 2009. Można się jednocześnie spodziewać, że część projektów, szczególnie w mniejszych i średnich miastach, będzie musiało znaleźć nowych inwestorów, a to – między innymi ze względu na procedury i niejasną sytuację poprzednich inwestorów – może p

Dylemat samorządu
W ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy wielu deweloperów nie było w stanie dotrzymać terminów zawartych w umowach z samorządami. Jak w takiej sytuacji zachowują się obie strony? Czy i jakimi narzędziami dysponują władze miejskie, aby zmobilizować inwestora do działania? Czy uczestnicy konfliktu są skłonni do kompromisu czy raczej za wszelką cenę stawiają na swoim, by zminimalizować ryzyko inwestycyjne bądź straty?
– Przy tego rodzaju konfliktach obie strony starają się dojść do porozumienia – mówi Patrycja Dzikowska, Senior Research Analyst z firmy Jones Lang LaSalle. Samorządy są rozliczane z obiecywanych inwestycji, a procedura przetargowa jest długotrwała. Dodatkowo jej efekt jest trudny do przewidzenia, dlatego w większości przypadków unika się jej powtarzania. Podobnego zdania jest Danuta Pilewska, kierownik Referatu Gospodarki Nieruchomościami w Grudziądzu. – Oczywiście staramy się unikać powtarzania przetargów. To długotrwały proces, a my po to sprzedajemy dane tereny, żeby powstały na nich zaplanowane inwestycje. Wiadomo, że to napędza koniunkturę i zwiększa zatrudnienie – wyjaśnia.
Wtóruje jej Katarzyna Kustosz-Burnac, kierownik Biura Obsługi Inwestorów w Urzędzie Miejskim w Grudziądzu dodając, że w momencie gdy pojawia się problem, władze miejskie starają się przede wszystkim poznać jego przyczynę i wspólnie z deweloperem znaleźć najlepszy sposób jego rozwiązania.
– W momencie, kiedy terminy zostają przekroczone, wysyłamy oficjalne zapytania czy monity. Jeżeli widzimy dobrą wolę ze strony inwestora, który dodatkowo powołuje się na obiektywne przyczyny opóźnienia i przedstawia wiarygodny plan powstania inwestycji, staramy się dojść do porozumienia – zaznacza Katarzyna Kustosz- Burnac.
Taka sytuacja miała miejsce w przypadku spółki JWK Inwest, która buduje w Grudziądzu centrum handlowe. Pierwsze prace przy Galerii Alfa miały się rozpocząć jesienią 2008 roku i zakończyć dwa lata później. Z powodu kryzysu gospodarczego inwestor miał jednak problem ze znalezieniem chętnych na wynajem lokali, wystąpił więc z prośbą do samorządu o zmniejszenie powierzchni obiektu. Władze miejskie przystały na propozycję dewelopera i zamiast planowych 38 tys. mkw. Alfa zajmie około 20 tys. mkw. Budowa już się rozpoczęła i ma zostać ukończona wiosną 2011 roku.

Prawa władz miasta
Gdy inwestor nie wywiązuję się z terminów i nie wykazuje woli współpracy, władze miasta mają prawo odkupu wcześniej powierzonych mu terenów.
– W akcie notarialnym przedsiębiorca zobowiązuje się do daty rozpoczęcia i zakończenia budowy obiektu. Trzy lata po tym terminie gmina ma prawo odkupu – mówi Katarzyna Kustosz – Kustosz-Burnac.
Miasto przekazując gminny teren pod inwestycję dysponuje katalogiem zabezpieczeń. – Mają one zdyscyplinować inwestora do terminowej realizacji przedsięwzięcia i uchronić miasto przed nabyciem gruntu tylko w celu jego dalszej odsprzedaży po korzystniejszej cenie – dodaje Edyta Wiwatowska, koordynator Zespołu Obsługi Inwestora i Przedsiębiorczości Urzędu Miasta
Bydgoszczy.
Jednym z popularnych sposobów zabezpieczenia przed niedotrzymywaniem terminów są gwarancje bankowe, których przedstawienia wymaga się od potencjalnego inwestora. Takie działania są powszechnie stosowane między innymi w Radomiu.
– W przypadku ogłaszania przez władze gminy i miasta Radom przetargów na zbycie nieruchomości pod inwestycje, warunkiem regulaminu przetargowego jest złożenie oferty wraz z harmonogramem realizacji przedsięwzięcia. Jego wykonanie jest zabezpieczone przedłożeniem gwarancji bankowej lub kaucji zabezpieczającej – mówi Katarzyna Piechota, rzecznik prasowy Urzędu Miejskiego w Radomiu.
Tak też było w przypadku AIG/Lincoln. Na powierzonej w użytkowanie wieczyste działce o powierzchni ponad 98 tys. mkw. firma AIG/Lincoln ma zbudować Centrum Słoneczne, na które będą się składać: galeria handlowa, aquapark oraz 13 bloków mieszkalnych dla ponad 300 rodzin. Inwestycja miała zostać zakończona w połowie
października 2010 roku. Niedotrzymanie tego terminu przez inwestora oznaczałoby dla niego konieczność zapłacenia miastu 20 mln zł w ramach gwarancji bankowych. Deweloper wystąpił jednak z prośbą o przesunięcie terminu ukończenia prac. Prośba dotyczyła części mieszkalnej projektu i była umotywowana kryzysem gospodarczym na rynku finansowym oraz słabą kondycją rynku mieszkaniowego. Sprawa trafiła do Rady Miejskiej oraz prezydenta, który ostatecznie podpisał aneks do umowy. – Decyzja prezydenta była poprzedzona opinią prawną na temat możliwości zmiany umowy użytkowania wieczystego w świetle obowiązujących przepisów prawa. W tym przypadku nie nastąpiła zmiana sposobu zagospodarowania nieruchomości, a jedynie terminu realizacji części inwestycji. Taka zmiana jest dopuszczalna w świetle przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz kodeksu cywilnego – tłumaczy Katarzyna Piechota.
Galeria oraz aquapark mają powstać do połowy października 2010 roku, czyli w terminie, w którym pierwotnie miało być ukończone całe Centrum Słoneczne. Obecny harmonogram całkowitego zakończenia inwestycji to październik 2013 roku. Jednym z argumentów za przychyleniem się do prośby dewelopera były względy wizerunkowe. Władze miejskie chciały wysłać sygnał do inwestorów, że są im przyjazne. Poza tym inwestycja ma zmienić oblicze miasta i podnieść jego prestiż.
W celu zabezpieczenia się samorządy zapisują w umowach z deweloperami kary umowne. – Z uwagi na fakt, iż polskie prawo (red. art. 157 kc) zabrania przenoszenia własności nieruchomości pod jakimkolwiek warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu, określając w umowach z inwestorami daty rozpoczęcia i zakończenia inwestycji, można ustanowić kary umowne za opóźnienie
– wyjaśnia Edyta Wiwatowska, koordynator Zespołu Obsługi Inwestora i Przedsiębiorczości Urzędu Miasta Bydgoszczy. – Dodatkowo, aby przyspieszyć ewentualne sądowe dochodzenie roszczeń z tytułu wspomnianych kar, prosi się inwestora o dobrowolne poddanie się rygorowi natychmiastowej wykonalności z art. 777 § 1 pkt 5 kpc. W przypadku, gdy ziemia została oddana deweloperowi w użytkowanie wieczyste, przepisy o gospodarce nieruchomościami (art. 62 i 63) pozwalają na nałożenie na niego dodatkowej opłaty rocznej za nie wywiązanie się z terminu – wyjaśnia.

Gdy zawiedzie samorząd
Opóźnienia w budowie galerii handlowych nie zawsze powstają tylko z winy deweloperów. Zdarza się, że wynikają z powolnego działania samorządów miejskich, na przykład przy wydawaniu pozwoleń na budowę.
Do takiej sytuacji doszło między innymi w Białymstoku przy okazji inwestycji Galaxy Plaza, którą miała zrealizować spółka Kopernik Development, będącą częścią austriackiego koncernu Warimpex. Umowę pomiędzy miastem a inwestorem zawarto w grudniu 2005 roku nie określając w niej terminu realizacji inwestycji. Przy ulicy Bohaterów Monte Cassino, na terenie 69 tys. mkw., miała powstać galeria o powierzchni handlowej około 25 tys. mkw. Deweloper po raz pierwszy wystąpił o pozwolenie na budowę w 2007 roku. Mimo iż studium dopuszczało na tym terenie handel wielkopowierzchniowy, inwestor otrzymał decyzję odmowną.
– Przeszkodę w przystąpieniu przez inwestora do realizacji planowanego przedsięwzięcia stanowiły procedury w kontekście miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w rejonie ulic Bohaterów Monte Cassino, Dąbrowskiego i Krakowskiej, przyjętego w 2005 roku uchwałą Rady Miejskiej – mówi Urszula Sienkiewicz, rzecznik Prezydenta Białegostoku.
Zmiana tego planu zajęła niemal trzy lata, a stosowna uchwała została podjęta 22 marca 2010 roku. Inwestor dostał więc zielone światło do rozpoczęcia inwestycji, nie wiadomo jednak czy dojdzie do jej realizacji. W tym czasie powstało w Białymstoku kilka konkurencyjnych galerii i przyszłość Galaxy Plaza nie jest pewna.
– Początkowo nasz firma zakładała zakończenie inwestycji Galaxy Plaza w Białymstoku w latach 2007-2009 – mówi Christoph Salzer, dyrektor regionalny firmy Warimpex w Wiedniu.
– Termin zaplanowany w prospekcie emisyjnym spółki obejmował 2007 rok. Teraz analizujemy sytuację dotyczącą inwestycji w tym mieście. Przedstawiciele spółki nie chcą zdradzić, czy firma zdecyduje się na budowę galerii.
– Ważne, by miasto czuwało nad porządkiem przestrzennym. Niestety brak planów zagospodarowania w większości miast powoduje bałagan i stwarza pole do nadużyć. W dużej mierze potyczki deweloperów z miastem biorą się więc z braku polityki przestrzennej miast – mówi Dorota Lachowska, starszy analityk firmy King Sturge. – To skutkuje patologiami przy zmianie
przeznaczenia gruntów, kupnie itd. Do tego mogą dochodzić protesty mieszkańców, co również wydłuża proces zdobywania pozwolenia na budowę – wyjaśnia.
Problem ten zauważa również Karol Kalicki, wiceprezes firmy Polimeni International LCC, które miało duże kłopoty z inwestycją w Płocku.
– Niewątpliwie największym problemem jest sytuacja, gdy brakuje aktualnych planów zagospodarowania przestrzeni dla terenu, który rozważamy pod inwestycję. Przedłużające się procedury urzędnicze są w stanie zniweczyć plany nawet najbardziej cierpliwego inwestora – podkreśla.
W marcu 2008 roku, po dwóch latach oczekiwania na otrzymanie pozwolenia na budowę, inwestor skierował sprawę do sądu. Żądał od gminy Płock odszkodowania w wysokości prawie 15 milionów złotych. Ostatecznie sprawa do sądu nie trafiła. W wyniku negocjacji pomiędzy miastem a deweloperem ten drugi otrzymał zezwolenie na budowę. W tym czasie na terenie Płocka powstały jednak dwie inne galerie handlowe stanowiące poważną konkurencję dla projektu Polimeni.
– Długotrwały proces administracyjny spowodował, iż założenia finansowe dla naszego projektu w Płocku zdezaktualizowały się – mówi Karol Kalicki. – Gdy projekt pozostawał w próżni decyzyjnej, zdążyła się rozwinąć konkurencja i obecnie sytuacja na rynku lokalnym jest zupełnie inna, niż gdy powstawały nasze plany. Jesteśmy teraz na etapie konfrontowania stanowiska
ze spółką miejską, która jest właścicielem terenu. Choć nadal postrzegamy Płock jako miasto z dużym potencjałem handlowym, przeprowadzenie tam inwestycji będzie wymagało gruntownej weryfikacji naszych wcześniejszych założeń podsumowuje.

Droga do... sądu

Na drodze sądowej rozstrzygnął się za to spór pomiędzy władzami miejskimi w Białymstoku a spółką Parkridge, która przy ulicy Jurowieckiej planowała budowę czterokondygnacyjnego centrum handlowego Focus Park o powierzchni 33 tys. mkw. Podobnie jak we wcześniej omawianym przypadku inwestycji firmy Polimeni w Płocku, władze Białegostoku zwlekały z wydaniem pozwolenia zabudowy. Deweloper zaskarżył je. Uznały bowiem, iż tereny, na których miała powstać inwestycja, nie nadają się do zabudowy pod handel wielkopowierzchniowy, mimo iż taki zapis istniał w studium zagospodarowania przestrzennego. Sąd jednak odrzucił skargę inwestora.
Czasami udaje się rozwiązać sprawę problematycznych inwestycji bez udziału miasta. Tak było w przypadku inwestycji Pomorska Park Handlowy w Bydgoszczy. Pierwotnie realizowała ją firma Jermon Bydgoszcz sp. z o.o., która rozpoczęła budowę w marcu 2008 roku. Tempo prac nie dawało jednak szans na ukończenie przedsięwzięcia w terminie. W styczniu 2010 roku teren ten został odkupiony przez spółkę Batory Development. Termin ukończenia inwestycji to wrzesień 2010 roku.
Natalia Pozlewicz, specjalista ds. marketingu i PR w firmie Batory Development zapewnia, że pomimo kryzysu deweloper dba o dotrzymanie ustalonych terminów.
– Jednym z zadań dewelopera jest utrzymywanie dobrych stosunków z samorządem i władzami miasta. Przyświecają nam podobne cele, czyli stworzenie jak najatrakcyjniejszej oferty, która podniesie atrakcyjność miasta. Oczywiście mamy świadomość, że nie jesteśmy w stanie przewidzieć wszystkich okoliczności, które mogą zaistnieć w czasie prac przy projekcie. Staramy się jednak dopełnić założonych terminów – podsumowuje.
Patrycja Dzikowska z firmy Jones Lang LaSalle mówi, że zaognianie konfliktów byłoby dla obu stron taktyką kamikadze. – Częstą praktyką jest zawieranie kompromisowych porozumień. Obie strony są jednak w pewnym sensie skazane na współpracę, dlatego w większości przypadków sprawy kończą się ugodami – wyjaśnia. Edyta Wiwatowska radzi, że wszelkie instytucje prawne należy stosować elastycznie i z wyczuciem. Tak aby nie zniechęcić prywatnego partnera do współpracy z daną gminą. Współpraca między samorządami a deweloperami bywa ciężka, zwłaszcza w czasach kryzysu. Pomimo „trudnej przyjaźni” pomiędzy stronami, obie zazwyczaj stosują się do przysłowia „zgoda buduje, niezgoda rujnuje”. Bo to przecież budowa jest sensem współpracy miast i deweloperów.tam inwestycji będzie wymagało gruntownej weryfikacji naszych wcześniejszych założeń – podsumowuje.

Średnia ocena

Na podobny temat

Komentarze

Zaloguj się aby móc dodawać nowe komentarze.

W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies. Kontynuując przeglądanie strony, wyrażasz zgodę na używanie przez nas plików cookies. Dowiedz się więcej tutaj. ×