Analitycy CBRE: W 2010 r. na polskim rynku centrów handlowych wzrośnie liczba transakcji

Firma CB Richard Ellis przeprowadziła doroczne badanie centrów handlowych w największych miastach i aglomeracjach Polski, wśród których znajdują się: Warszawa, Aglomeracja Śląska, Wrocław, Poznań, Kraków, Trójmiasto, Łódź oraz Szczecin. Duże miasta nadal dominują krajobraz rynku centrów handlowych w Polsce. Z 323 centrów handlowych o łącznej powierzchni 7,7 miliona metrów kwadratowych oddanych do końca 2009 roku, 155 projektów (61 proc. pod względem powierzchni) znajduje się w ośmiu największych centrach urbanistycznych kraju. Po okresie wzrostu zainteresowania mniejszymi miastami aktywność deweloperów stopniowo wraca do największych ośrodków: w 2009 roku łącznie oddano w nich 36 proc. całkowitego wolumenu nowoczesnej powierzchni w centrach handlowych, w porównaniu z 28 proc. w 2008 roku.

- Spowolnienie gospodarcze wywarło widoczny wpływ na rynek centrów handlowych. Planowane już wiele lat wcześniej, a oddawane do użytku w 2009 roku obiekty handlowe trafiły na rynek w momencie, gdy znacząco zmniejszyło się zapotrzebowanie na powierzchnię handlową ze strony najemców – mówi Karina Kreja, Starszy Analityk Rynku w dziale badań rynku CB Richard Ellis. - W efekcie po raz pierwszy w swoim siedemnastoletnim okresie rozwoju (datowanym od otwarcia pierwszego centrum handlowego Panorama w Warszawie) rynek centrów handlowych stał się rynkiem najemcy. Przede wszystkim nastąpiła widoczna redukcja stawek czynszu. ‘Oczekujemy, że zmieniająca się równowaga sił pomiędzy najemcami a wynajmującymi spowoduje znaczące zmiany na całym rynku, poczynając od konstrukcji umów najmu, a kończąc na dalszym rozwoju konceptów handlowych.

Rynek powierzchni handlowych w Polsce znalazł się na progu rozwojowym. Gwałtowna ekspansja ilościowa rynku została zakończona – wolumen planowanych na 2010 rok centrów handlowych wynosi około 540 tys. mkw. w porównaniu z 840 tys. mkw. oddanych do użytku w 2009 roku.

- Po niespełna dwóch dekadach szybkiej i nieustającej ekspansji, gdy niskie nasycenie nowoczesnymi powierzchniami handlowymi i rosnący popyt konsumencki przekładały się na wysokie zainteresowanie najemców i w konsekwencji niemalże gwarantowany sukces nowych obiektów, rynek wyhamowuje – tłumaczy Karina Kreja. W warunkach zwiększonej konkurencji pomiędzy centrami handlowymi, obserwujemy pojawianie się zwycięzców i przegranych pośród centrów handlowych. Należy oczekiwać, że obecne, niewątpliwie trudniejsze warunki rynkowe, doprowadzą do zwiększenia konkurencyjności centrów handlowych w przyszłości, zarówno dla najemcy, jak i dla klienta końcowego. Spodziewamy się, że dywersyfikacja i repozycjonowanie obiektów handlowych będą znaczącym trendem najbliższych lat i że będzie to dotyczyć zarówno istniejących obiektów jak i tych, które utknęły w fazie planowania.

Większość dużych ośrodków miejskich w Polsce nadal generuje znaczący potencjał do dalszego wzrostu rynku. Nasycenie powierzchnią najmu na obszarze Aglomeracji Śląskiej jest znacząco niższe niż w innych obszarach wysoko zurbanizowanych. Szczecin właśnie znajduje się na progu rozwojowym z dużą ilością projektów handlowych znajdujących się w budowie bądź w ostatnich fazach przygotowań. Kraków i Wrocław nadal oferują znaczący potencjał dla nowych projektów. Rynki Poznania i Łodzi są obecnie stosunkowo nasycone, ale rynek warszawski oferuje nadal wiele nisz, które pozostają niewykorzystane przez inwestorów.

Co znamienne, najbardziej widoczne skutki kryzysu ekonomicznego docierają na rynek centrów handlowych poprzez rynki finansowe. Znacząco gorsza sytuacja ekonomiczna wielu spośród naszych zachodnich sąsiadów w Unii przełożyła się na zrewidowanie ich lokalnych rynków inwestycyjnych i znaczne zmiany wartości nieruchomości komercyjnych. A ponieważ większość inwestycyjnego popytu w Polsce było i jest generowane przez inwestorów zagranicznych, ich oczekiwania wobec aktywów w Polsce były podobne, podczas gdy czynniki fundamentalne nie dawały podstaw do tak samo głębokich jak na zachodzie rewizji wartości. W połączeniu ze znacznym ograniczeniem dostępności finansowania spowodowało to gwałtowne skurczenie się wielkości rynku inwestycji w centra handlowe o około 30 proc. do 327 milionów euro w całym 2009 roku.

Natomiast wiele wskazuje na nadchodzące w 2010 roku ożywienie rynku inwestycyjnego. Poziom cen został potwierdzony przez zawartą w końcu roku sprzedaż dwóch (wraz z opcją kupna kolejnego) centrów handlowych firmy Mayland w największej transakcji minionego roku, której całkowita wartość osiągnęła 236 milionów euro przy stopie kapitalizacji szacowanej na około 8 proc.. Z kolei zakup przez Unibail Rodamco dwóch spośród wiodących warszawskich centrów handlowych: Arkadii i CH Wileńska na początku tego roku jest pierwszą z wielu prowadzonych obecnie transakcji, która doszła do skutku. Powrót inwestorów na rynek spowodował już kompresję stóp kapitalizacji, które po wzroście do poziomu 7 proc. w 2009 na początku bieżącego roku odnotowały pierwszy spadek do obecnego poziomu 6,75 proc. Spodziewamy się, że określenie poziomów cenowych oraz rosnąca presja na kompresję stóp kapitalizacji zachęci innych kupujących i doprowadzi w 2010 roku do znaczącego wzrostu wolumenu transakcji na rynku centrów handlowych.

Źródło: CB Richard Ellis / thecity.com.pl