Tu jesteś:

Jones Lang LaSalle wziął na celownik rynek magazynowy

Centrum magazynowe budowane dla Amazona

Poprawiająca się koniunktura gospodarcza, dobre prognozy na przyszłość i wejście firmy Amazon do Polski wyraźnie napędziły popyt na magazyny w 2013 r., wynika z najnowszego raportu Jones Lang LaSalle

Podobnie jak dynamika PKB, popyt netto rósł z kwartału na kwartał sięgając łącznie 1,26 mln mkw. na koniec roku, z czego aż 26 proc. przypadło na umowy najmu zawarte przez Amazon we Wrocławiu i Poznaniu. Należy jednak zauważyć, że i bez nich zeszłoroczny nowy popyt wyniósłby 926 tys. mkw., a więc wciąż znacznie powyżej 755 tys. mkw. z 2012 r. W 2013 r. zanotowano także wyraźny wzrost popytu brutto, (1,87 mln mkw. - o 38 proc. więcej niż w 2012 r. i o 11 proc. więcej niż w dotychczas rekordowym roku 2011).

Umowy zawarte przez Amazon wpłynęły także na udziały poszczególnych regionów w popycie. Na pierwszych miejscach znalazły się Poznań i Wrocław, w których całkowity popyt wraz z odnowionymi umowami wyniósł odpowiednio 423 tys. i 415 tys. mkw. W przypadku Poznania oznaczało to awans w ciągu roku z piątej na pierwszą pozycję wśród najpopularniejszych regionów magazynowych.
Największe zapotrzebowanie na powierzchnie zgłosiły sieci handlowe, których udział w nowym popycie (wzmocniony znacznie przez Amazon) wyniósł 49 proc. Na operatorów logistycznych przypadło 23 proc., a na sektor motoryzacyjny – 12 proc. popytu.
 

Współczynnik powierzchni niewynajętych – niewielki wzrost na koniec roku

Jak podaje portal magazyny.pl, pod koniec IV kw. 2013 r. bez najemcy pozostawało łącznie 850 tys. mkw., czyli 11,4 proc. całkowitych zasobów magazynowych. Niewielki wzrost wakatów pod koniec roku (z ok. 10 proc. do 11,4 proc.) to bardziej efekt wysokiej rotacji najemców niż rosnącej podaży, zdarzały się również przypadki upadłości. Największym udziałem powierzchni dostępnej od zaraz charakteryzują się rynki Polski Centralnej (15,8 proc.), Warszawy (14,6 proc.) i Wrocławia (11,7 proc.). Spośród głównych regionów najniższy stopień pustostanów jest w Poznaniu (4,4 proc.).

Relatywnie niska nowa podaż, ale wielkie projekty w budowie.

Pod koniec IV kw. 2013 r. całkowita podaż powierzchni magazynowo – przemysłowej w Polsce wyniosła 7,45 mln mkw. W ciągu roku przybyło 305 tys. mkw., co jest drugim najniższym wynikiem na przestrzeni lat (po 2010 r.) i o 41 proc. niższym wynikiem niż w 2012 r. Na małą ilość nowych budynków wpłynął szereg czynników – najemcy wybierający chętniej istniejące obiekty, znacząca rotacja i optymalizacja zajmowanej powierzchni czy opóźnienie w rozpoczęciu nowych projektów ze względu na przedłużającą się zimę.
Regiony, w których w minionym roku najsilniej koncentrowała się aktywność deweloperów to Wrocław (117 tys. mkw.), Warszawa (78 tys. mkw.) oraz Górny Śląsk (51 tys. mkw.). Najmniej nowych projektów zrealizowano w Poznaniu (6 tys. mkw.) i w Polsce Centralnej (23 tys. mkw.). Spośród deweloperów największą aktywnością budowlaną w 2013 r. wykazała się firma Panattoni (90 tys. mkw. nowej podaży), Segro (85 tys. mkw.), Prologis (42 tys. mkw.), Goodman (25 tys. mkw.) i MLP Group (20 tys. mkw.).
W 2013 r. zrealizowano pięć projektów szytych na miarę (BTS) o łącznej powierzchni 82 tys. mkw., co ma związek ze wzrostem zainteresowania Polską jako lokalizacją wśród najemców produkcyjnych. Chociaż przeważnie firmy z tego sektora wolą funkcjonować we własnych budynkach, to niektóre często decydują się na najem, który jest bardziej elastyczny.
W grudniu 2013 r. w budowie znajdowało się 714 tys. mkw., najwięcej od 2008 r. Niemal połowa tej powierzchni to efekt transakcji zawartych przez firmę Amazon – nieprzypadkowo najwięcej powierzchni powstaje dziś we Wrocławiu i w Poznaniu.
Pomimo bardzo niskiego udziału powierzchni spekulacyjnych w realizowanych obecnie obiektach (5,8 proc.), deweloperzy posiadają zabezpieczone tytuły do gruntów inwestycyjnych i wydają się być w pełnej gotowości do uruchomienia takich projektów. Z dużym prawdopodobieństwem można jednak założyć, że nie będzie już powrotu do notowanych przed kryzysem wysokich udziałów projektów spekulacyjnych w powstającej powierzchni. Najwięcej takich projektów powstaje dziś na rynkach małych (Trójmiasto czy Szczecin), a ich łączna powierzchnia w całej Polsce to jedynie 42 tys. mkw.

Czynsze na stabilnym poziomie

Wysoka aktywność najemców w 2013 r. nie wpłynęła znacząco na obowiązujące na rynku stawki najmu. Głównym czynnikiem warunkującym wysokość oferowanych przez deweloperów stawek jest wartość współczynnika pustostanów w danym regionie. Wysokość czynszu zależy także od lokalizacji, rodzaju projektu, długości najmu, wielkości wynajmowanej powierzchni, wprowadzonych na życzenie klienta udoskonaleń technicznych, a także wynika często z oceny wiarygodności najemcy i jego długoterminowej zdolności do obsługi zobowiązań. Stawki za małe moduły biznesowe (small business units) są zdecydowanie wyższe. Z kolei moduły w wielkich parkach magazynowych, zlokalizowanych na obrzeżach bądź przedmieściach miast, charakteryzują się niższymi stawkami.
Zgodnie z danymi Jones Lang LaSalle opublikowanymi przez portal magazyny.pl, pod koniec 2013 r. najwyższe stawki obowiązywały tradycyjnie na rynkach wewnątrzmiejskich, tj. w Warszawie (3,6 - 5,1 euro/mkw./miesiąc), Wrocławiu (3,4 - 3,9 euro/mkw./m-c) i w Łodzi (2,75 - 3,7 euro/mkw./m-c). Wysokie czynsze charakteryzowały także rynki o niewielkiej podaży, takie jak Kraków (3,3 – 4,0 euro/mkw./ m-c) i Szczecin (2,8 – 3,4 euro/mkw./ m-c). Mniej za magazyny płacili najemcy w Okolicach Warszawy (2,1 – 2,8 euro/mkw./ m-c),) i na Górnym Śląsku (2,4 – 3,3 euro/mkw./ m-c).

Średnia ocena

Na podobny temat

Komentarze

Zaloguj się aby móc dodawać nowe komentarze.

W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies. Kontynuując przeglądanie strony, wyrażasz zgodę na używanie przez nas plików cookies. Dowiedz się więcej tutaj. ×