Tu jesteś:

Czas przeprowadzek w magazynach

Panattoni BTS Recaro

Szukając oszczędności, producenci przenoszą swoje fabryki do Polski. Nad Wisłę przyciągają ich niższe koszty, dobra jakość pracy i coraz lepsze drogi. Wytwórcy są dzisiaj jednym z najbardziej wyczekiwanych klientów wśród deweloperów powierzchni produkcyjno-magazynowej.

Niepewność, wyczekiwanie, a czasami stabilizacja – takimi słowami w ostatnich latach najczęściej opisywano rynek nowoczesnej powierzchni magazynowo-przemysłowej. Niewątpliwie jest to segment nieruchomości komercyjnych, który najbardziej ucierpiał na kryzysie. Gigantyczny poziom niewynajętej powierzchni (ok. 20 proc.), który zastał deweloperów w 2009 r., spowodował prawie całkowite zahamowanie inwestycji spekulacyjnych. Dzisiaj budują tylko obiekty zabezpieczone umowami przednajmu albo budynki szyte na miarę (bts), na zamówienie i według wymagań klienta.

Z zagranicy do Polski
Kryzys finansowy zahamował ekspansję firm, a niepewna sytuacja w eurostrefie wydłuża poczucie niepewności i wyczekiwania. Dostęp do finansowania nie jest już największym problemem dla rynku magazynowego.

– Szczyt kryzysu finansowego mamy już za sobą. I chociaż dostęp do pieniądza nadal jest trudniejszy niż przed 2008 r., to najgorsze konsekwencje dla naszego biznesu mają atmosfera wyczekiwania i brak decyzji wśród najemców – mówi Robert Dobrzycki, prezes Panattoni Europe.

Do tej pory rozwój powierzchni magazynowej napędzała ekspansja najemców. Poszerzali działalność, rośli i potrzebowali magazynów. Dzisiaj coraz wyraźniej widać zmianę motywów, dla których firmy szukają nowej powierzchni.

– Producenci ograniczają koszty, potrzebują tańszych fabryk i pracowników. Dlatego przenoszą swoje zakłady do Polski – twierdzi Robert Dobrzycki. Przykładem, który potwierdza tezę o oszczędnościach, jest m.in. budowa przez Panattoni fabryki dla Syncreon Holdings, specjalizującej się w naprawie sprzętu elektronicznego. W Żarach powstaje budynek o powierzchni 10,8 tys. mkw. Zakończenie prac planowane jest na marzec br.
Przykładami obiektów budowanych pod klucz dla firm produkcyjnych są też: Panattoni dla Recaro w Świebodzinie (10,7 tys. mkw.), dla Manuli w Radomsku (32 tys. mkw.) i dla Lear w Legnicy (22 tys. mkw.) oraz Prologis dla UPM Raflatac we Wrocławiu (19,1 tys. mkw.) i Segro dla FlexLink w Poznaniu (12 tys. mkw.).

Dyrektor działu wynajmu powierzchni magazynowych i przemysłowych w Jones Lang LaSalle Tomasz Olszewski wśród zalet lokowania przemysłu w naszym kraju wylicza m.in.: niższe koszty i dobrą jakość pracy oraz poprawę infrastruktury drogowej, a dla niektórych firm również oszczędności podatkowe. – Trzeba pamiętać również o tym, że Polska to duży i chłonny rynek. Przynajmniej połowa lokowanej tutaj produkcji zostaje skonsumowana w kraju – dodaje.

Ze starych do nowych

Budowa nowych dróg jeszcze bardziej wzmocniła pozycję Polski na logistycznej mapie Europy.– W dodatku nasz rynek jest dużo stabilniejszy niż Wschód, a jednocześnie wciąż nieporównywalnie tańszy od Zachodu – mówi Robert Dobrzycki i dodaje, że dzięki sieci autostrad i stabilnej sytuacji makroekonomicznej Polska idealnie nadaje się do logistycznej obsługi rynków wschodnich.

Nowe drogi, które skróciły odległości, stały się też powodem kolejnego trendu – konsolidowania powierzchni. Na radarach deweloperów pojawili się zupełnie nowi klienci, którzy wcześniej korzystali z kilku albo kilkunastu niedużych starych hal zaadaptowanych na magazyny. – Oprócz nowych dróg w niektórych regionach zachęcają ich też rekordowo niskie czynsze. W okolicach Warszawy i w Polsce centralnej 1 mkw. powierzchni magazynowej można wynająć za ok. 2,5 euro miesięcznie – twierdzi Tomasz Olszewski. – Przeprowadzka do nowoczesnego obiektu opłaca się nawet wtedy, gdy czynsz będzie tam trochę większy, bo nowy magazyn jest zwykle bardziej ustawny, wyższy, a opłaty za ochronę czy ogrzewanie są niższe.

Z galerii do magazynów

Deweloperzy magazynowi skorzystają też na rozwoju sieci handlowych w sektorze e-commerce. Szczególnie sprzedawcy sprzętu komputerowego, rtv i agd. zaczynają ograniczać swoje powierzchnie w centrach handlowych, na korzyść powierzchni w magazynach. Wszystko dlatego, że kosztem przychodów w tradycyjnych sklepach z każdym rokiem rośnie sprzedaż elektroniki w sieci. Pod koniec ubiegłego roku zadebiutowały internetowe sklepy Saturn i Media Markt, a sieć RTV Euro AGD zainaugurowała nowy format mniejszych sklepów pokazowych (ok. 200 mkw.).

– Liczymy na to, że szybki rozwój e-commerce jeszcze w tym roku przełoży się na konkretne zyski w biznesie magazynowym – mówi Tomasz Olszewski. – Na rynku od jakiegoś czasu spekuluje się o planach wejścia do Polski jednej z największych firm specjalizujących się w handlu internetowym, amerykańskiego Amazona. To byłoby ogromne przedsięwzięcie, liczone w setkach tysięcy mkw. Z czasem na naszym rynku pojawi się też kilka innych podobnych firm.

Za wcześnie na spekulacje
Mimo różnych możliwości deweloperzy wolą konkrety. Większość nowej powierzchni dostarczana jest na podstawie wcześniej podpisanych umów najmu.

– Warunkiem koniecznym do otrzymania finansowania inwestycji jest zabezpieczenie jej przedwstępnymi umowami najmu na okres minimum 5–7 lat, a w mniej atrakcyjnych lokalizacjach nawet 10 lat – mówi Wojciech Dachniewski, negocjator w dziale powierzchni przemysłowych i magazynowych, Cushman & Wakefield. – Ta tendencja z pewnością utrzyma się także w 2013 r. Tylko niektórzy deweloperzy działający na polskim rynku zdecydowali się na realizację projektów spekulacyjnych. Przykładem może być I faza parku Gdańsk Kowale II (26 tys. mkw.) wybudowanego przez 7R Logistic lub rozpoczęcie realizacji I fazy parku – North-West Logistic Park w Szczecinie (7 tys. mkw.).

Dużą inwestycją realizowaną spekulacyjnie jest Pomorskie Centrum Logistyczne. We wrześniu 2012 r. Goodman rozpoczął budowę pierwszego budynku o powierzchni 14 tys. mkw. Centrum powstaje w bezpośrednim sąsiedztwie terminalu kontenerowego DCT Gdańsk i docelowo będzie miało nawet 500 tys. mkw. Wartość całej inwestycji może przekroczyć 300 mln euro.
Tego typu inwestycje są dziś dużą rzadkością. Budowami spekulacyjnymi nie jest na razie zainteresowany jeden z największych deweloperów na naszym rynku, Panattoni Europe. –Mimo że poziom pustostanów systematycznie spada, nie są one jeszcze na takim poziomie, żeby budować na rynek – mówi Robert Dobrzycki. – Jeśli wakat na którymś z regionów spadnie poniżej 5 proc., możemy zacząć się nad tym zastanawiać.

Podobnego zdania jest Tomasz Olszewski, dla niego sygnałem do rozpoczęcia budowy może być 7–8-proc. poziom powierzchni niewynajętej. Dyrektor działu magazynowego w JLL zaznacza jednak, że – szczególnie w gorszych czasach – same pustostany to za mało, żeby dobrze scharakteryzować potencjał rynku. – Wakat jest parametrem, którego najchętniej używamy, porównując rynki, czasami może to jednak prowadzić do błędnych wniosków. Odsetek wolnej powierzchni nie uwzględnia na przykład sytuacji, gdy operator logistyczny wynajął magazyn, ale klient się wycofał i budynek stoi pusty – tłumaczy Olszewski. – Nadal zdarza się też, że najemcy chcą zwolnić powierzchnię, podnająć ją albo porozumieć się z deweloperem i rozwiązać umowę. Istnieje część ukrytego wakatu. Poza tym pozostaje pytanie, ile na danym rynku możemy wynająć w jednym kawałku. Na przykład we Wrocławiu trudno jest wynająć 5 tys. mkw., w sytuacji gdy w mieście jest prawie 12 proc. pustostanów.

Kupię magazyn (zamiast biura)

O rynek magazynowy upomniały się fundusze inwestycyjne – do tej pory zainteresowane przede wszystkim obiektami biurowymi i handlowymi w Polsce. Łącznie w nieruchomości komercyjne w 2012 r. w Polsce zainwestowały 2,8 mld euro (8 proc. wzrost w porównaniu z 2011 r.), z czego 13,8 proc. (8 proc. w 2011 r.) w magazyny – wynika z danych Cushman & Wakefield.

Zainteresowanie funduszy polskim rynkiem magazynowym potwierdza Robert Dobrzycki. – Nasz rynek nieruchomości jest w grupie pierwszego wyboru, zaraz za Niemcami, Wielką Brytanią i Francją. Instytucje finansowe są zainteresowane lokowaniem pieniędzy w nieruchomości w Polsce. W poprzednich latach duży wakat odstraszał inwestorów od rynku magazynowego. Ale to się zmienia, bo nadpodaż maleje z roku na rok. Obserwujemy stabilny popyt na powierzchnie, a jednocześnie powstaje coraz mniej nowych obiektów. To wszystko oznacza mniejsze presje na czynsz i szansę na większy zarobek – mówi Dobrzycki. – Uważam, że w 2013 r. budynki magazynowe będą dobrą alternatywą dla rynku biurowego, na którym analitycy spodziewają się bardzo dużych wakatów.

Magdalena Fabijańczuk-Antkowicz

Średnia ocena

Na podobny temat

Komentarze

Zaloguj się aby móc dodawać nowe komentarze.

W ramach naszej witryny stosujemy pliki cookies. Kontynuując przeglądanie strony, wyrażasz zgodę na używanie przez nas plików cookies. Dowiedz się więcej tutaj. ×