Rynek powierzchni magazynowej w Polsce w III kwartale br.

ZARYS OGÓLNY

•W trzech kwartałach 2011 roku do użytku zostało oddanych blisko 255 tys mkw. nowoczesnej powierzchni magazynowej. W III kwartale ukończono ponad 112 tys mkw. w sześciu projektach. Obecne całkowite zasoby powierzchni magazynowych w Polsce szacowane są na ponad 6,66 mln mkw.

•Trzeci kwartał okazał się rekordowym pod względem wolumenu transakcji, który wyniósł ponad 550 tys. mkw., co stanowi 9,5% wzrost w stosunku do II kwartału, 38% w stosunku do pierwszego kwartału 2011r. i aż 45% do analogicznego okresu roku 2010. Nowe umowy stanowiły 67,6% ogółu transakcji, natomiast ekspansje i renegocjacje odpowiednio 7,3% i 25,1%. W porównaniu do ubiegłego kwartału udział nowych umów najmu zwiększył się o około 17,5% a ekspansji o 7%, natomiast liczba renegocjowanych umów spadła o blisko 20%.

•Współczynnik powierzchni niewynajętej obniżył się o ponad 3% w stosunku do poprzedniego kwartału i wyniósł 11,3%.

•Czynsze za powierzchnie magazynowe generalnie pozostają na stabilnym poziomie, jednakże w regionach, w których współczynnik powierzchni niewynajętej spada widoczna jest już tendencja wzrostowa.

PODAŻ

•Warszawa – całkowita podaż powierzchni magazynowych w trzech warszawskich strefach na koniec III kwartału 2011 przekroczyła 2,52 mln m². Obecnie w trakcie budowy znajduje się zaledwie 20 tys m².

•Polska Centralna – zasoby powierzchni magazynowych w 3 kwartale powiększyły się o ponad 12 tys m² i wyniosły niewiele ponad 940 tys. m². Do użytku został oddany jeden obiekt w Panattoni Park Łódź East. W fazie budowy jest obecnie jeden obiekt o powierzchni około 10 tys. m².

•Poznań – biorąc pod uwagę zasoby powierzchni magazynowych, trzeci kwartał 2011r. nie przyniósł żadnych zmian. Istniejąca podaż sięga ponad 812 tys. mkw., natomiast powierzchnia obiektów będących aktualnie w budowie to około 63 tys. m².

•Górny Śląsk – jest drugim po Warszawie rynkiem nieruchomości magazynowych w Polsce. Obecna podaż wynosi 1,28 mln m². W 3 kwartale 2011 do użytku zostało oddanych 50 tys. m² powierzchni magazynowych w czterech projektach: Alliance Silesia Logistic Centre, SEGRO Industrial Park Tychy, Tulipan Park Gliwice i Panattoni Park Gliwice. W trakcie budowy znajduje się aktualnie 87 tys. m² .

•Kraków – pod względem istniejącej podaży jest nadal jednym z najmniejszych rynków magazynowych w Polsce. Istniejąca podaż w ostatnich dwóch kwartałach zwiększyła się o 50% i na koniec września 2011r. wyniosła ponad 102 tys. m². W III kwartale do użytku został oddany jeden budynek magazynowy o powierzchni blisko 21 tys. m², natomiast w budowie znajduje się obecnie 12,5 tys. m².

•Wrocław – całkowita podaż powierzchni magazynowych to ponad 623 tys. mkw. Do użytku został oddany w ramach Panattoni Park Wrocław II jeden budynek magazynowy o powierzchni 11,5 tys. mkw. Na koniec III kwartału w budowie znajdowało się około 36,5 tys. m² , z czego 11 tys. mkw. budowane spekulacyjnie.

•Gdańsk – całkowite zasoby powierzchni magazynowych na koniec 3 kwartału 2011 wyniosły ponad 134 tys. mkw. Aktualnie w trakcie budowy znajduje się około 9 tys. mkw.

•Toruń – podaż powierzchni magazynowej w porównaniu do poprzedniego kwartału nie uległa zmianie i wynosi 95,5 tys. mkw..

•Szczecin – biorąc pod uwagę istniejącą podaż powierzchni magazynowych w Polsce, Szczecin jest najmniejszym rynkiem. Całkowite zasoby na koniec kwartału wynosiły blisko 42 tys. m².

PODAŻ  POWIERZCHNI MAGAZYNOWYCH 3 KWARTAŁ 2011

•Warszawa – popyt na powierzchnie magazynowe w III kwartale pozostał na wysokim poziomie. Wynajętych zostało ponad 200 tys. mkw. powierzchni magazynowych, co stanowiło ponad 37% wolumenu transakcji dla całej Polski. Najwięcej, bo ponad 155 tys. powierzchni wynajęto w warszawskiej strefie II. 30% ogółu transakcji stanowiły renegocjacje, natomiast 61% nowe umowy.

•Polska Centralna – wolumen transakcji w III kwartale osiągnął poziom ponad 50 tys. m2, co w porównaniu do I kwartału b.r. stanowi ponad 65% wzrost. Spośród zawartych transakcji ponad 67% stanowiły nowe umowy.

•Poznań – pod względem wielkości transakcji najmu III kwartał okazał się rekordowym, wynajęto blisko 78 tys. mkw., czyli więcej niż w I i II kwartale łącznie. Nowe umowy stanowiły ponad 56% wolumenu transakcji. Pod względem wielkości zawartych transakcji Poznań znajduje się na trzecim miejscu, po Warszawie i Śląsku.

•Górny Śląsk – w III kwartale 2011 roku zostało podpisanych 13 umów najmu na łączną powierzchnię ponad 111 tys. mkw. Dominowały nowe umowy, stanowiące 71,6% ogółu. Pod względem wolumenu transakcji Górny Śląsk plasuje się na drugim miejscu po Warszawie.

•Kraków – w III kwartale sfinalizowano dwie umowy najmu na łączną powierzchnię 11 tys. m2.

•Wrocław – podpisano umowy najmu na łączną powierzchnię ponad 54 tys. mkw., co stanowi 40% wzrost w stosunku do II kwartału.

•Gdańsk – w III kwartale 2011 podpisane zostały 4 umowy najmu na łączną powierzchnię ponad 13 tys. mkw., z czego blisko 45% stanowiły renegocjacje.

•Toruń i Szczecin – w tych dwóch miastach w III kwartale nie odnotowano aktywności najemców.

DOSTĘPNE POWIERZCHNIE

•W III kwartale b.r. współczynnik powierzchni niewynajętej w Polsce obniżył się w stosunku do II kwartału o około 3% i wynosił 11,2%.

•Warszawa – współczynnik wolnych powierzchni w III kwartale 2011r. wykazywał tendencję spadkową i na koniec kwartału wyniósł 16,9%. Dla poszczególnych stref kształtował się odpowiednio na poziomie: 10,2% (strefa I), 18,9% (strefa II), 16,5% (strefa III). Tendencja spadkowa odnotowana została w strefie II i III, natomiast niewielki wzrost w strefie I.

•Miasta regionalne – najniższy współczynnik powierzchni niewynajętej odnotowany został w Toruniu (0,0%), Krakowie (0,5%) i Poznaniu (5%), najwyższy w Szczecinie (63%) i Polsce Centralnej (12%). Największy spadek poziomu powierzchni niewynajętej w stosunku do poprzedniego kwartału odnotowano we Wrocławiu oraz na Górnym Śląsku STAWKI CZYNSZU

•Czynsze w III kwartale utrzymywały się na stabilnym poziomie na większości rynków. Tendencja wzrostowa obserwowana była jedynie w regionach, gdzie współczynnik powierzchni niewynajętej wyraźnie się obniżył.

PROGNOZY

•Obecnie w budowie znajduje się ponad 330 tys. mkw. powierzchni magazynowych z czego około 40% powinno zostać oddanych do użytku jeszcze w tym roku. Warto zauważyć, że 66,5% budowanej powierzchni jest już wynajęta. Projekty spekulacyjne nadal mają niewielki udział w rynku, chociaż biorąc pod uwagę fakt, że współczynnik powierzchni niewynajętej utrzymuje cały czas tendencję spadkową możemy spodziewać się wzrostu liczby planowanych inwestycji w dużej części spekulacyjnych. Rynki o niskich współczynnikach powierzchni wolnej i małej całkowitej podaży powierzchni magazynowej, jak np. Kraków, będą nadal w kręgu zainteresowań deweloperów, natomiast dla najemców projekty typu BTS będą interesującą opcją.

•Prognozowany jest dalszy wzrost popytu zarówno w strefach warszawskich, jak również w pozostałych regionach.

•Można oczekiwać, że stawki czynszu w związku z malejącym współczynnikiem powierzchni niewynajętej na większości rynków, będą wykazywać tendencję wzrostową w kolejnych kilku kwartałach.

Raport w wersji PDF do pobrania poniżej