"Stopy zwrotu, a podatek od zysków kapitałowych" - raport Colliers International i PwC

Wartość stopy kapitalizacji brutto z danej transakcji inwestycyjnej zależy od wielu czynników. W swoim raporcie „Stopy kapitalizacji, a podatek od zysków kapitałowych” Colliers zwraca uwagę na znaczenie i wpływ wartości odroczonego podatku od zysków kapitałowych na podawaną stopę kapitalizacji brutto z inwestycji.

Raport podkreśla fakt, że nawet jeśli podawana do wiadomości stopa zwrotu z danej transakcji plasuje się na przykładowym poziomie 6.5 proc., to jej faktyczna wartość netto bardzo często różni się znacząco od tej wielkości i jest uzależniona od struktury transakcji – dostępne informacje z rynku o stopach kapitalizacji nie uwzględniają tych różnic.

Według raportu Colliers, jeśli uwzględnimy LCGT, poziom stopy kapitalizacji netto może się różnić nawet o 70 punktów bazowych względem wspomnianej stopy brutto 6.5 proc. Powyższy przykład bazuje na hipotetycznej, ale realistycznej transakcji zakupu nieruchomości, gdzie inwestor osiągnął znaczący zysk kapitałowy – w oparciu o różnicę pomiędzy aktualną ceną zakupu, a wartością księgową.

„Wraz z rozwojem rynku inwestycji w Europie Wschodniej pojawia się więcej transakcji nieruchomości z coraz dłuższą historią podatkową. W związku z tym, profesjonalne doradztwo przy negocjowaniu LCGT będzie miało ogromny wpływ na wartość danej inwestycji oraz poziom stopy zwrotu, zarówno po stronie kupującego jak i sprzedającego.” – komentuje Damian Harrington, Dyrektor w Dziale Doradztwa i Badań Rynku na region Europy Wschodniej w Colliers International.

Na to, w jaki sposób odroczony podatek od zysków kapitałowych jest ustalany pomiędzy sprzedającym, a kupującym mają wpływ dwa czynniki, które jednocześnie oddziałują na poziom stopy zwrotu:

• struktura transakcji (kupno udziałów spółki lub nieruchomości)
• rodzaj rynku (rynek kupującego, rynek sprzedającego)

Dobrym przykładem są Czechy, gdzie w 2011 roku normą był rozkład LCGT w stosunku 50/50 pomiędzy kupującym, a sprzedającym. Dlatego, przy wartości LCGT wynoszącej €3.2 miliona kupujący otrzymuje zniżkę w wysokości €1.6 miliona od ceny zakupu. Przekłada się to na zwiększenie stopy zwrotu o 20 punktów bazowych, co oznacza, że realny poziom stopy wynosi 6.7 proc., a nie raportowane 6.5 proc.

Jeśli natomiast dominujący jest rynek kupującego, możliwe jest wtedy uzyskanie 80 proc. zniżki na LCGT i oszczędność na tej samej transakcji wyniesie 32 punkty bazowe. Realna wartość stopy zwrotu osiągnie wówczas poziom 6.82 proc. W przypadku nieruchomości wartej €54 miliony jest to znacząca oszczędność.

Przy przewadze rynku sprzedającego zniżka na LCGT przez kupującego raczej nie jest możliwa do uzyskania, a wartość stopy zwrotu brutto jaką płaci kupujący wynosi 6.5 proc. Warto jednak rozważyć fakt, że w takiej sytuacji kupujący mógł faktycznie przejąć €3.2 miliona ekspozycji na LCGT. Wielkość tej kwoty będzie częściowo uzależniona od dynamiki relacji sprzedający/kupujący oraz sytuacji rynkowej w przyszłości. Przykładowo, jeśli transakcja sprzedaży nastąpi na rynku kupującego, to w najgorszym przypadku sprzedający musi zaoferować nabywcy obniżenie ceny o pełną kwotę LCGT. W takiej sytuacji rzeczywista wartość stopy zwrotu netto przy nabyciu nieruchomości przez sprzedającego wyniosłaby 6.14 proc.