Miasta regionalne generują już prawie jedną trzecią wolumenu transakcji najmu powierzchni biurowej w Polsce

 W Warszawie w 2011 r. wynajęto ponad 573 000 mkw., co stanowi najwyższy poziom popytu w historii rynku nieruchomości biurowych stolicy. Aż około 21 proc. całkowitego popytu stanowiły umowy przednajmu. W 4 kw. 2011 r. największe tego typu transakcje zawarły Nordea (7 200 mkw.) oraz KIA (2 600 mkw.). W tym samym czasie znaczące renegocjacje przeprowadziły firmy UPC (3 800 mkw.) i Allianz (2 500 mkw.), natomiast największe nowe umowy dotyczyły firm AMG.net (2 500 mkw.) oraz AON (2 300 mkw.). Równie dobrymi wynikami mogą pochwalić się główne regionalne rynki biurowe (Łódź, Kraków, Katowice, Poznań, Trójmiasto oraz Wrocław). Łącznie zarejestrowany tam popyt ze strony klientów korporacyjnych tylko w trzech pierwszych kwartałach 2011 r. przekroczył poziom osiągnięty w całym 2010 r. Popyt roczny, razem z 50 000 mkw. odnotowanymi w 4 kw. 2011r., wyniósł natomiast prawie 280 000 mkw. Największą aktywność najemców w ostatnim kwartale ubiegłego roku, jak i w całym 2011, zaobserwowano w Krakowie i Wrocławiu. Do największych umów podpisanych w miastach regionalnych w 4 kw. 2011 r. należą: UPS (5 700 mkw., Wrocław), Heineken (4 400 mkw., Kraków), AMBER Group (4 200 mkw., Trójmiasto) oraz Enea (4 000 mkw., Poznań).

W 2011 r. na warszawski rynek nieruchomości biurowych trafiło jedynie 120 000 mkw., co stanowi najniższy wolumen nowej podaży od połowy lat 90-tych. W 4 kw. 2011 r. na rynek weszły 4 nowe inwestycje o całkowitej powierzchni około 32 000 mkw. Największą z nich był biurowiec Hortus (10 200 mkw.). Znacznie wyższą aktywność budowlaną odnotowano natomiast w sześciu głównych miastach regionalnych. W 4 kw. 2011r. zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w regionach zwiększyły się o ponad 74 500 mkw., co stanowi najwyższy poziom nowej podaży od 2 kw. 2010 r., kiedy to na rynek trafiło prawie 99 000 mkw. biur. Około 50 proc. nowo dostarczonej powierzchni biurowej znajdowało się przy tym w trzech inwestycjach biurowych: Olivia Business Centre – Olivia Gate w Trójmieście, Quattro Business Park II w Krakowie oraz Park Biznesu Teofilów I w Łodzi.

Na koniec 2011 r. wskaźnik pustostanów w Warszawie utrzymywał się na niemal niezmienionym poziomie kw-d-kw i wynosił około 6,7 proc.(6,1 proc. w COB, 7,1 proc.w Centrum i 6,7 proc. poza nim). Najwięcej wolnej powierzchni zarejestrowano na Mokotowie (52 500 mkw.), co przekładało się na 5,5 proc. współczynnik pustostanów w tym dystrykcie biurowym. W miastach regionalnych wskaźnik pustostanów utrzymywał się na stabilnym poziomie we Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu, zniżkowe presje na wskaźnik kw-d-kw odnotowano natomiast w Trójmieście i Katowicach. Nieznaczny, bo około 1,6 p.p. wzrost wskaźnika pustostanów w ujęciu kwartalnym dotyczył wyłącznie Łodzi (z 17,5 proc. do 19,1 proc.) i był on spowodowany wejściem na rynek projektu Park Biznesu Teofilów I, którego proces komercjalizacji nie został jeszcze zakończony.

W 2011 r. najwyższe czynsze transakcyjne w Warszawie powróciły na ścieżkę wzrostu. Czynsze za najlepsze powierzchnie biurowe wahają się obecnie w granicach od 22€ do 25€/ mkw./ m-c w Centrum miasta (przy czym w niektórych biurowcach klasy AAA czynsze wywoławcze są wyższe) oraz od 15,00€ - 15,50€ / mkw./ m-c. poza Centrum. Stawki czynszowe w najlepszych obiektach biurowych w miastach regionalnych kształtują się obecnie od 11-13,5 €/mkw./ m-c w Łodzi do 16,00 €/ mkw./ m-c w Poznaniu.

Anna Kot, Dyrektor Działu Nieruchomości Biurowych w Jones Lang LaSalle mówi - w 2011 r. wielkość nowej podaży w Warszawie była bardzo ograniczona i ostatecznie najniższa od połowy lat 90-tych. Rozpoczęła się jednak realizacja kilku spekulacyjnych inwestycji biurowych, dzięki czemu sytuacja po stronie podaży ulegnie poprawie już w drugiej połowie tego roku. Prognozujemy, iż w 2012 r. w stolicy łącznie do użytkowania oddanych zostanie około 254 tys. mkw. biur – dwukrotnie więcej niż w roku 2011 i o 26 proc. więcej w odniesieniu do danych z roku 2010. Warto zwrócić dodatkowo uwagę na fakt, iż w Warszawie ponad 60 000 mkw. z powierzchni, która trafi na rynek w tym roku przeznaczona będzie na potrzeby właścicieli.

W chwili obecnej w całej Polsce realizowane są nowoczesne obiekty biurowe o łącznej powierzchni ponad 1 mln mkw., co oznacza ponad 100 proc. wzrost w odniesieniu do tego samego okresu na początku roku 2011. Najwięcej buduje się w Warszawie (592 tys. mkw.) i Wrocławiu (prawie 100 tys. mkw.). Co ciekawe, kolejnym miastem wyróżniającym się pod względem ilości realizowanej powierzchni biurowej jest Szczecin oraz bardzo aktywne od dłuższego już czasu Trójmiasto.

Po rekordowym popycie zarejestrowanym w roku 2011 w Warszawie – przewidujemy, że w roku 2012 sytuacja popytowa nadal będzie wyglądała pozytywnie. Tendencje odnośnie stawek czynszu są bardzo zróżnicowane w zależności od lokalizacji – w roku 2011 presje zniżkowe odczuwane były w Łodzi, Trójmieście i Katowicach, natomiast w przypadku Warszawy, Wrocławia i Krakowa przewidywana jest możliwość dalszego wzrostu stawek czynszowych - kończy Anna Kot.